Новости »

19.01.2019 – 04:32 | Комментарии к записи «Почта России» прекратила продажу пива в Мурманской области отключены

«Почта России» в Мурманской области прекратила продажу пива в своих отделениях, сообщает ТАСС.
Причина-негативная реакция общественности.
Продажи пива в отделениях оператора связи приостановлены на неопределённый срок.
Новость о начале продаж пива в отделениях «Почты России» слабоалкогольного напитка …

Читать полностью »
Home » Интервью, Новости

Интервью с Татьяной Деменок, Генеральным директором Центра недвижимости «Северная казна»

Добавлено на 15.09.2014 – 10:25

Интермонитор продолжает серию материалов о ситуации на рынке строительства и ЖКХ Екатеринбурга, начатую в материале «Рынок ЖКХ в Екатеринбурге – по-прежнему, одичалый?». Сегодня мы попросили ответить на вопросы о рынке застройки, расселения домов и ЖКХ руководителя одного из участников этого рынка – Татьяну Деменок. Татьяна Деменок — генеральный директор Центра недвижимости «Северная казна», в 2012 году Татьяна была признана персоной года на рынке недвижимости Екатеринбурга, по версии Уральской Палаты недвижимости.

Интермонитор: Татьяна, расскажите, пожалуйста, как вообще работает рынок застройки? Чем занимается компания, которая в нем участвует?

Татьяна Деменок: Я могу рассказать на примере нашей компании. Центр недвижимости «Северная казна» находит участки земли в городе, которые, с нашей точки зрения, перспективны для строительства новых современных домов. Определяя эффективность и целесообразность строительства в том числе требования по прокладке и подключению к сетям, мы принимаем решение, что жилые дома здесь строить можно…

Интермонитор: Извините, я Вас сразу перебью вопросом. Вы говорите о пустых участках земли в городе?

Татьяна Деменок: Ну, это было бы идеальным вариантом, конечно. Но таких участков в городе практически нет. Бывает, что они высвобождаются, например, при переносе промышленных объектов за город. Но рассчитывать на это не надо, т.к. подобные ситуации возникают не слишком часто, а работать надо постоянно. Поэтому мы рассматриваем земельные участки по строительство застроенных территорий , т.е. там, где необходимо расселение старых домов.

Интермонитор: То есть, Вы находите застроенный старыми домами или отдельным домом участок, оцениваете возможность строительства там и подключения к коммуникациям нового дома – и тут как раз начинается расселение, верно?

Татьяна Деменок: Именно так. Правда, для проведения расселения варианта два: или мы расселяем на свой страх и риск дома, где все жильцы являются собственниками, затем проводим межевание участка, ставим его на кадастровый учет , регистрируем право собственности или выходим на аукцион и приобретаем право на заключение договора по развитию застроенных территорий, где и получаем в установленном порядке право проводить расселение.

На этом этапе город как раз отсекает недобросовестных участников рынка – в том числе и для того, чтобы оградить горожан от криминала в сфере недвижимости, а себя от массовых социальных потрясений.

Интермонитор: А расселение – это как? Вот. Живут там люди. И? Вы приходите ко всем и предлагаете им что?

Татьяна Деменок: Мы расселяем дома старые. Они давно стали обузой городу, в них не комфортно жить и самим жителям. Теоретически, они когда-то могут быть расселены городом, в связи с аварийным состоянием дом. Но на практике, город не имеет ресурсов делать это массово. Поэтому такая очередь может тянуться много лет. Если не десятилетий.

В любом случае мы предлагаем переезд в более качественное жилье.

Интермонитор: А где вы его берете?

Татьяна Деменок: На рынке недвижимости. Подбираем варианты, которые людей устраивают, и помогаем с переездом.

Интермонитор: Но ведь люди могут захотеть, как говорится, «кусочек жареной Луны». Ну, то есть, возжелать за свою однокомнатную квартиру апартаменты в Майами или «трешку» на проспекте Ленина?

Татьяна Деменок: В теории, могут, конечно.

Интермонитор: А на практике?

Татьяна Деменок: На практике, разумных людей большинство. Как правило, адекватные люди понимают, сколько стоит в рынке их жилье. Как раз в силу его дешевизны они и не могут из него никуда выехать – оно просто не меняется на качественные варианты. Кроме того, многие боятся участвовать в сделках с недвижимостью. Чтобы не попасть на «черных риелторов» и не лишиться квартиры совсем, оказавшись на улице.

Интермонитор: Или в болоте – как убитая пенсионерка Ледовская…

Татьяна Деменок: Это уже совсем вопиющий случай, конечно. Но, в принципе, да – столкновение с «черными риелторами» может стоить человеку жизни. Поэтому, когда он имеет дело с серьезными, честными компаниями – как, например, наш Центр недвижимости «Северная Казна» — он понимает, что гарантирован от проблем, и это его шанс переехать, наконец, в более качественное жилье.
Поэтому подавляющее большинство жителей старых домов, которые мы приходим расселять, с удовольствием и благодарностью начинают процедуру расселения. И согласны на нормальные, а не фантастические, варианты.

Интермонитор: А как определяется цена, которую Вы предлагаете? От чего она зависит?

Татьяна Деменок: Мы предлагаем человеку, в качестве базовой цены, именно улучшение качества его жилья, по сравнению с имеющимся. Т.е. или район немного лучше, или дом новее, или планировку удачнее. Исходя из этого, и получается начальная цена, в пределах которой мы готовы подобрать человеку жилье.

Некоторые готовы доплатить к этой сумме свои деньги или взять ипотеку для достижения еще более качественное жилье. Другие не готовы доплачивать – и тогда согласны на наши условия. Мы работаем честно, поэтому не пытаемся нажиться на людях, предлагая им нечто плохое. Наши предложения всегда улучшают качество жизни людей. Разумеется, в пределах того, чем они располагают изначально. За базу отсчета берется в любом случае их имеющееся жилье. Это логично и понятно всем.

Интермонитор: А может ли быть ситуация, когда в одном и том же доме жильцы разных квартир получают разные предложения по цене?

Татьяна Деменок: Не только может, а так и есть – потому что цена квадратного метра жилья в однокомнатной квартире и трехкомнатной даже в одном доме, различна. А есть и множество других факторов – например, этаж или состояние самой квартиры. Впрочем, вы можете открыть любой каталог предложений по недвижимости и сами увидите это.

Интермонитор: В общем, ваша задача – стать, в итоге, собственником квартир во всем доме, верно?

Татьяна Деменок: Верно.

Интермонитор: А что потом?

Татьяна Деменок: Потом оформляется земельный участок. Делается проект. Строится дом. Подключается к коммуникациям. Сдается комиссии. Квартиры в нем продаются, и дом заселяется новыми жильцами. Таким образом, жильцы старого дома улучшили свои жилищные условия. Город избавился от ветшающего (или уже ветхого) жилья, микрорайон получил социально активных жителей (как правило, люди, покупающие жилье в новом доме – социально активные). Застройщик получил прибыль. Все довольны, и город развивается. Собственно, это и есть работа нормального бизнеса.

Интермонитор: И все же – а может ли так быть, что найдется кто-то сильно упёртый или считающий себя очень хитрым – кто откажется расселиться? И в итоге вы получите не весь дом, а, например, дом без одной квартиры? Или без двух.

Татьяна Деменок: В принципе, такое возможно.

Интермонитор: И что тогда вы будете делать?

Татьяна Деменок: Сначала – убеждать. Мы же предлагаем хорошие условия – это изначальная наша принципиальная позиция. Поэтому нам надо всего лишь объяснить это людям.

Интермонитор: А если не поможет?

Татьяна Деменок: Как правило, на самом деле, это помогает. Люди же не враги себе. Если есть хорошее предложение – как правило, люди согласны. И потом, вы не забывайте важный психологический момент: люди в старых домах обычно знают друг друга. Там есть неформальные лидеры мнений – как правило, как раз из числа разумных жильцов. К ним прислушиваются. И если они поняли суть предложения по расселению – они помогают объяснять это другим. Ну а когда они уезжают – обычно в числе первых – их пример красноречивее всех слов.
Жильцы смотрят, в каких условиях оказался их вчерашний, явно умный, сосед. Потом смотрят на свою лачугу – и начинается разговор о конкретном жилье для переезда.

Интермонитор: А если все равно кто-то упрется и останется?

Татьяна Деменок: Начнется юридическая процедура выселения. И тогда уже суд будет определять, какие условия дать этом человеку. По практике, могу сказать, что эти условия обычно хуже, чем предлагаемые нами «на берегу». Будь это иначе – все бы только и делали, что судились. Мы это знаем. Жилец дома это тоже знает. Ну не знает – проконсультируется и будет знать.

Интермонитор: Но ведь суды – это долго. Будете нести убытки из-за затягивания времени?

Татьяна Деменок: Долго, согласна. Поэтому на рынке расселений есть такая форма минимизации убытков, как сдача уже расселенных квартир в аренду. Вы же понимаете, что такое нестабильное жилье в аренду берут, как правило, не самые социально успешные люди. Но это уже не от застройщика зависит.

Интермонитор: Ну, то есть, самые упертые могут оказаться в соседях у… Ну, в общем, оказаться с не самыми спокойными и приятными соседями?

Татьяна Деменок: Да. Это вполне вероятный сценарий.

Интермонитор: Пожалуй, и правда чересчур резкая смена обстановки выйдет – из милого, уютного междусобойчика оказаться в соседях у посторонних людей – и к тому же, вряд ли слишком опрятных, потому что они временщики. И вам приходилось так делать?

Татьяна Деменок: Пока нет – потому что мы спокойно и вежливо рассказываем людям, сколько стоит их жилье на рынке, сколько фактически выгоды они получают от нашего предложения. покупая за наш счет более качественное жилье.
Но на рынке такой алгоритм минимизации убытков, как заселение дома временными соседями есть – поэтому я на ваш вопрос и ответила этим примером. Это законный вариант минимизации убытков на период затянувшихся переговоров или судебного процесса.

Интермонитор: А правда ли что Центр Недвижимости «Северная казна» заводит в построенные им дома свою управляющую компанию?

Татьяна Деменок: Да, это правда. У нас комплексный подход к бизнесу, мы умеем не только качественно строить, но и качественно обслуживать дома – поэтому мы действительно заводим в наши новостройки управляющую компанию нашей группы.

Интермонитор: Перед тем, как пригласить Вас на интервью, мы изучили ситуацию на рынке и пришли к выводу, что Ваш Центр недвижимости «Северная казна» столкнулся с новой формой конкуренции на этом рынке.

У нас сложилось мнение, что в вопросе расселения домов по ул. Энтузиастов, 36Б и Шефская, 23А вы столкнулись с искусственно подогреваемым конфликтом. Причем, по нашему мнению, этот конфликт мог быть инициирован Управляющей компании ООО «УК ЖКХ Орджоникидзевского района», и как раз потому, что в случае строительства «Северной казной» нового дома в этом месте, ООО «УК ЖКХ Орджоникидзевского района» может потерять этот дом. А ей бы явно хотелось его заполучить.

Кстати, по мнению опрошенных нами экспертов, компания, которую заводит на свои объекты «Северная казна», работает лучше, чем ООО «УК ЖКХ Орджоникидзевского района».

Как Вы можете прокомментировать эти мнения?

Татьяна Деменок: Я могу прокомментировать только высказанные в наш адрес теплые слова. Мы стараемся работать качественно и всегда рады, что кто-то приходит к мнению, что нам это удается.

А вот комментировать взаимоотношения с реальными или потенциальными конкурентами я не буду. Мы никогда не прибегаем к недобросовестной конкуренции – нам это просто не нужно, потому что наши предложения честные и выгодные для партнеров, а наше качество – высокое. Прибегает ли кто-то другой к недобросовестной конкуренции, почему он вынужден это делать и не может конкурировать честно (если это действительно имеет место), и кто конкретно засветился в том или ином эпизоде – я не считаю целесообразным разбирать.
В конце концов, это ведь вы журналисты, вас учили качественно собирать и обрабатывать информацию – вот вы этим и занимайтесь. Это ваша работа.

А мы будем качественно делать свою работу – помогать людям переселиться из старого и плохого жилья в более качественное, строить хорошие, современные дома и качественно их обслуживать.

Интермонитор: ОК. Принято.

Татьяна Деменок: Спасибо за понимание.

Интермонитор: а конкретные цифры и факты по Вашей компании Вы можете озвучить?

Татьяна Деменок: По вопросам работы моей компании мне значительно проще комментировать, нежели по другим. Если то, что Вас интересует, не является коммерческой тайной – постараюсь ответить.

Интермонитор: Спасибо. Вот, Вы говорите, что качественно строите. А как Вы это обеспечиваете? У вас в штате есть и проектировщики, и строители, да еще и все высококвалифицированные?

Татьяна Деменок: Вы верно отметили, что строительство – это комплексная работа, требующая участия специалистов разного профиля. Центр Надвижимости «Северная казна» опирается не только на собственных специалистов. Мы сильны нашими партнерами. Давайте, я просто перечислю Вам наших партнеров по основным направления работы и уверена, что вам сразу станет понятно, почему мы действительно работаем очень качественно.

Интермонитор: Давайте.

Татьяна Деменок: Наши основные партнеры:

  1. Общество с ограниченной ответственностью «ТехноСтройПроект» (проектировщик)

Директор Бонин Е.И. Опыт работы в сфере проектирования — 13 лет (с 2001г.).

 

  1. Закрытое акционерное общество «Строительно-монтажное управление № 24 Уралмашстрой» (ген.подрядчик) Генеральный директор Миназов А.С.. Опыт работы в сфере строительства — 13 лет (с 2001г.).

 

  1. Общество с ограниченной ответственностью «Строительное предприятие «СМУ-30», (ген.подрядчик), директор Мерзляков Р.В. Опыт работы в сфере строительства — 7 лет (с 2007г.)

 

  1. Открытое акционерное общество «Машиностроительный завод имени М.И. Калинина, г. Екатеринбург», генеральный директор Клейн Н.В.. Совместные проекты по строительству жилья для сотрудников предприятия с 2009г.

 

 

  1. Открытое акционерное общество «Опытное конструкторское бюро «Новатор», Генеральный директор, генеральный конструктор Камнев П.И.. Совместные проекты по строительству жилья для сотрудников предприятия с 2008г.

 

Интермонитор: Да, сильно. Спасибо. И тогда еще один вопрос. Депутат Игорь Данилов полагает, что после его вмешательства в процесс расселения жильцов в домах на Энтузиастов и Шефской, якобы, Ваша компания повысила предлагаемую цену с 58 до 80 тысяч рублей. Это действительно так?

 

Татьяна Деменок: Депутат Игорь Данилов может полагать все, что ему вздумается. Но есть факты, которые намного красноречивее любых предположений.

Первый факт мы с Вами уже обсудили – не существует никакой единой для всего дома цены. Так что, говоря о некой единой цене в системе координат «было до меня – стало после меня», депутат или демонстрирует непонимание рынка недвижимости, либо лукавит – например, пытаясь «надуть» свою значимость.

А второй факт – это цены, по которым уже совершены сделки, связанные с расселением в этих домах. Я Вам даю вот эти данные в виде справки – можете их опубликовать. Не для того, чтобы заклеймить депутата или уличить его в некомпетентности, а просто как справочный материал. Раз вы пишете о рынке недвижимости – думаю, вашим читателям будет полезно ориентироваться в ценах.

Но, повторюсь: цена конкретной квартиры при расселении зависит от множества факторов, которые для этой квартиры индивидуальны. Средние величины отражают это явление – разумеется, у кого-то цена выше средней, а у кого-то ниже. Впрочем, это всем, кто среднюю школу окончил, должно быть понятно.

СПРАВКА от Центра Недвижимости «Северная казна»

Итоги отселения на 10.09.2014 г.

  1. По первой очереди строительства Баумана-Шефская:

Жилой 8-ми квартирный дом по ул. Баумана, 35 – был отселен в 2012 году, всего потрачено на отселение 30 791 763,71 руб., в среднем 70 520 руб. за 1 кв.м.;

Жилой 8-ми квартирный дом по ул. Баумана, 33 – был отселен в 2013 году, всего потрачено на отселение 37 881 353,25 руб., в среднем 102 852 руб. за 1 кв.м.

  1. По второй очереди строительства Энтузиастов-Шефская:
  • ул.Шефская, 23-А (деревянный барак) – 6 комнат общей площадью 72,1 кв.м, средняя цена 1 кв.м. 96 тыс.руб., на сумму 6 900 000 руб.
  • ул.Энтузиастов, 36-А (12-ти квартирный жилой дом) – 9 квартир площадью 312,5 кв.м, средняя цена 1 кв.м – 83 459,20 руб., на сумму 26 081 000 руб.
  • ул. Энтузиастов, 36 (12-ти квартирный жилой дом) – две квартиры, площадью 70,6 кв.м, средняя цена 1 кв.м. 79 тыс.руб., на сумму 5 550 000 руб.
  • Энтузиастов 36-Б Две квартиры, две комнаты общей площадью 112,6, средняя цена 110,0 тыс.руб., на сумму 12 347 700 рублей;
  • Энтузиастов, 34 , Одна квартира, общей площадью 42,3 кв.м., средняя цена 99,29 тыс.руб., на сумму 4 200 000 руб.

ИТОГО потрачено на 01.09.14 г 55 078 700 руб., средняя цена 1 кв.м. 90 278,15 рублей, при средней цене 1 квадратного метра в районе Эльмаша – 74 148 рублей за 1 кв.м. (нижняя граница цен , характерная для отселяемых домов — 54 421за 1 кв.м; верхняя – характерная для домов бизнес-класса — 93 875 за 1 кв.м;)

Интермонитор: спасибо за исчерпывающую информацию, Татьяна!

Татьяна Деменок: И Вам спасибо. Надеюсь, что ваши читатели будут лучше ориентироваться в работе нашего рынка и правильно выбирать себе партнеров.

 

Интервью провел Филипп Юдин

Прямая трансляция новостей — facebook_intermonitor

Tags: ,