Новости »

28.07.2016 – 03:46 |

Ресурс MyDivers рассказал, что проект Samsung Project Dream — это флагман Galaxy S8, который получит дисплей 5,5 дюйма, с разрешением 4K и плотностью пикселей 806 PPI. Такие дисплеи нужны для взаимодействия с виртуальной реальностью.
Также …

Читать полностью »
Home » Новости

«Подводные камни» загородной недвижимости: на что пристально смотреть покупателям. На примере «Новокосулино-2»

Добавлено на 16.01.2015 – 00:17 9 Комментарии

«Новокосулино-2» и закон: ФАС установила, что «Новокосулино-2» нарушает закон, утаивая в рекламе информацию о проблеме автомобильной дороги на месте поселка — читайте здесь.

Во времена любого кризиса приходится тщательнее обычного оценивать предложения дорогостоящих товаров. Особенно важно это в тех сферах, где товар не имеет стандартных характеристик.

То есть, к примеру, покупка автомобиля известного производителя и покупка земельного участка – совсем разные вещи, потому что характеристики автомобиля известны, понятны и в основном очевидны, а вот характеристики нового земельного участка – нет. Да и приобретаются автомобили, как правило, на срок значительно меньший, нежели земля под строительство, а продаются намного проще участков.

Рассмотрим возможные подводные камни на примере земельных участков в поселке «Новокосулино-2», в Белоярском районе Свердловской области. По нашему мнению, покупатель участка там может, вместо тихого отдыха на природе, в лучшем случае, получить вид на федеральную автостраду.

А в худшем —  переехать в принудительном порядке, и получив компенсацию, размер которой ему определит суд.   В принципе, ничего фатального ни в том, ни в другом случае нет, однако лучше все же «на берегу» решить для себя – подходит ли такой вариант лично вам.

Мы провели журналистское расследование с привлечением специалистов: поставили себя на место покупателя, и постарались  без эмоций перепроверить предложение продавца. С результатами вас и познакомим в данном материале.

Итак, на городском портале Екатеринбурга e1.ru, на правах рекламы, появилось предложение от компании Ural Estate Management  о продаже земельных участков по «специальной антикризисной цене».

Указанные там цены действительно ощутимо ниже тех, что сложились на рынке, и само по себе, это привлекательно. Тем более, что реклама обещает за эти деньги «обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания и отдыха»:

Реклама Новокосулино-2

 

Однако, наученные реалиями жизни, мы привыкли, доверяя, проверять. Что и сделали.

Начали мы с официального сайта Белоярского городского округа, где в рамках открытости российской власти для граждан, есть раздел «Генеральные планы».

И вот тут нас ждало удивительное открытие. На том месте, где расположен будущий поселок «Новокосулино-2», обнаружились сразу два фактора, требующих самого серьезного внимания.

Железная дорога как ограничивающий фактор.

Поселок «Новокосулино-2» примыкает к железной дороге. На рисунке это хорошо видно: под номером 4501020 показан поселок «Новокосулино-2», а стрелками – как раз железнодорожное полотно.

Новокосулино-2-РЖД

 

Как нам пояснили юристы, работающие в сфере недвижимости, размер полосы отвода железной дороги, согласно проекту Генерального плана села Косулино, а также Генеральному плану Белоярского городского округа, утвержденному Решением Думы Белоярского городского округа от 25.09.2013 г. №70, составляет 100 метров в каждую сторону от железнодорожного полотна. Кроме того, после полосы отвода, согласно абз. 17 п. 1 ст. 2 ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации», начинается охранная зона, которая также накладывает ограничение на использование земельного участка.

Согласно пп. а п. 4 Постановление Правительства РФ от 12.10.2006 № 611 «О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог» (далее — Постановление №611), в границах полосы отвода не допускается размещение капитальных зданий и сооружений и многолетних насаждений.

Согласно п. 5 Постановления №611, размещение объектов капитального строительства, инженерных коммуникаций, линий электропередачи, связи и других линейных сооружений в границах полосы отвода допускается только по согласованию с заинтересованной организацией (в данному случае с ОАО «РЖД»).

Таким образом, на участках, попадающих в полосу отвода железной дороги запрещено строить жилые дома, а также линейные объекты, то есть линии электропередач и систему газоснабжения, поэтому перспективы подключения объектов на территории «Новокосулино-2″ к объектам инфраструктуры весьма сомнительны.

Особое сомнение представляет газификация, так как проект газоснабжения проходит государственную экспертизу в порядке ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, в ходе которой, скорее всего, вскроются нарушения градостроительного законодательства в части нарушения ограничений, связанных с полосой отвода железной дороги, которая будет пересекаться с полосой отвода газопровода (раздел ППО проекта газоснабжения). 

Если это мнение специалистов верно (а выглядит оно, на наш взгляд, обоснованным и хорошо аргументированным), то у граждан, покупающих участки неподалеку от железной дороги, могут возникнуть проблемы, как минимум, с газификацией купленных участков.
Во всяком случае, покупателям есть смысл внимательно сверить не только по документам, но и на местности, соответствие приобретаемых участков нормативным требованиям.

Но проблемы могут возникнуть и у тех, кто окажется ближе к середине поселка «Новокосулино-2». И это «во-вторых».

 

Федеральная автодорога на месте «Новокосулино-2»

 

На Генеральном плане, размещенном на сайте Администрации Белоярского района, обозначена автомобильная дорога федерального значения, которая, судя по схеме, пройдет практически через середину поселка «Новокосулино-2». Она обозначена вот таким символом:

Отметка автодороги на генплане

Достаточно просто соотнести схему местности, перегруженную значками, с первой иллюстрацией, которую мы дали в этом материале, чтобы сделать привязку к местности (такие сложности с привязкой по внешним ориентирам нужны потому, что поселок «Новокосулино-2» на Генплане, на момент выхода нашего материала, отсутствует в принципе — в отличие от поселков «Новокосулино» и «Мельница»):

Новокосулино-2-1

 

Увеличим масштаб для наглядности:

Новокосулино-автомобильная-дорога-на-плане

Если мы правильно умеем читать карты, то получается, что федеральная автотрасса пройдет практически непосредственно по поселку «Новокосулино-2» и, в лучшем случае, от него тогда могут остаться жилыми «хутор» между автодорогой и железнодорожными путями, и часть, которая расположена ближе к поселку «Новокосулино».

Какая часть останется жилой на практике – по мнению специалистов, зависит от решения строителей дороги.

Например, они могут отселить людей с гипотетического «хутора», чтобы те не писали жалоб. А могут и не отселить, если размер «зоны отчуждения», предусмотренной вдоль автотрассы, позволит не отселять людей, а их возможные жалобы не будут интересовать строителей.

 

Мнение продавца поселка «Новокосулино-2»

Мы позвонили продавцам по телефону, указанному в рекламе. Мужчина, представившийся Андреем Павловичем и сказавший о своей должности: «в Новокосулино-2 я из руководства», сообщил: «Вообще, у нас на земельный участок получен Генеральный план, согласованный Администрацией под строительство коттеджного поселка. Главный архитектор Белоярский его тоже подписал. Поэтому то, что там в планах дорога – она давно уже в планах и она проходит через «Мельницу». У нас по документам порядок полный. Мы основываемся на основном документе – это ГПЗУ земельного участка».

С Постановлением Правительства номер 611 Андрей Павлович оказался не знаком и соединил нас с человеком, который представился как председатель дачного некоммерческого партнерства «Новокосулино-2» Виталий. Однако Виталий также ничего не слышал о постановлении Правительства, которое регулирует отношения застройщиков и РЖД, и взял несколько дней на выяснение этого вопроса.

 

Мнение администрации Белоярского района.

Мы спросили Начальника отдела архитектуры Белоярского района Свердловской области Федосова Александра Петровича о том, известно ли ему о существовании Генерального плана по поселку «Новокосулино-2» и если да – то как Администрация его согласовала, учитывая. что по территории поселка, судя по планам на сайте Администрации, должна пройти федеральная автомобильная дорога?

Господин Федосов сообщил следующее: «Генплан на сайте Администрации, на котором федеральная трасса – это документ, утвержденный решением Думы. Официально утвержденный Генеральный план размещен на сайте Администрации. Схема трассы изображена в Генеральном плане. Возможно, частично она проходит по территории этого поселка. Берете Генплан и сопоставляете».
Кроме того, господин Федосов сообщил, что у него нет Генплана поселка «Новокосулино-2», и он этот план не согласовывал.

Таким образом, налицо явное противоречие между тем, что говорит «Андрей Павлович из руководства Новокосулино-2» по телефону, указанному в рекламе поселка, и тем, что говорит официальное лицо — Начальник отдела архитектуры Белоярского района Федосов.

 

А что же по документам?

Мы попросили юристов, работающих в сфере недвижимости, разъяснить нам, какими же документами на сайте поселка «Новокосулино-2» подкреплены заявления людей, представляющихся по телефону поселка как его руководство.

Честно говоря, у нас сложилось неоднозначное впечатление.

Во-первых, раздел «Генплан» на сайте поселка существует, и там есть картинка. Но это не документ, а именно обычная картинка, нарисованная художникам. Никаких регистрационных номеров и подписей мы там не обнаружили:

Раздел Генплан на сайте новокосулино-2

 

Во-вторых, на сайте поселка действительно есть тот самый «ГПЗУ» (Градостроительный план земельного участка) от 2012 года, но он вызывает ряд серьезных вопросов. И дело не только в только в том, что опубликована лишь одна страница ГПЗУ, хотя, исходя из сложности объекта, их явно больше.

Дело, прежде всего, в том, что ГПЗУ, по мнению юристов, дает право начать проектирование на участке.

Но потом требуется утвердить проект.

Потом получить разрешение на строительство – и только тогда можно строить.
Как раз поэтому именитые застройщики и стараются сделать Генплан, утвердив его, даже когда этого можно не делать (как в случае с дачным строительством на землях сельскохозяйственного назначения). Потому что, подписывая Генплан, чиновник, ответственный за архитектуру в муниципалитете проводит сверку с остальными планами строительства. Разумеется, и с планами строительства автомобильных дорог федерального значения в том числе.

 

Однако в случае с «Новокосулино-2» мы уже увидели явное расхождение между заявлением заинтересованных лиц – продавцов участков – и лиц официальных.  Более того, получается, что заявления продавцов участков противоречат и официальным документам.

 

В ситуации, когда Начальник отдела архитектуры Белоярского района говорит, что не видел и не подписывал Генплан поселка, а продавцы говорят, что он у них подписан Администрацией (в том числе и Начальником архитектуры), но вместо этого документа, явно способного повысить цену участков, показывают не документ, а обыкновенную картинку – верить продавцам не очень-то и получается.

 

Но есть и еще один нюанс, на котором мы считаем нужным остановиться подробно. ГПЗУ на сайте выдан на участок с конкретным кадастровым номером: 66:06:4501020:974

ГПЗУ Новокосулино-2

 

Любой гражданин сегодня может посмотреть нужный участок на портале услуг «Публичная кадастровая карта».

Так вот, под этим кадастровым номером там числится не совсем то, что предполагают купить граждане, желающие поселиться вдали от городского шума.
Потому что, если посмотреть результат поиска на Портале – то получается, что это кадастровый номер внутренних дорог на участке. Но ведь дороги внутри участка — это не сами участки под застройку. «Публичная кадастровая карта» интерактивная, цветом при клике там выделяется конкретно тот участок, которому присвоен искомый номер, и по нему же во всплывающем окне появляется информация:

Кадастровый номер - у внутренних дорог

 

Почему продавец выложил на сайт, вместо якобы утвержденного Генплана, всего лишь ГПЗУ, да и тот — не на участки под застройку, а на внутренние дороги между участками? Сложно сказать. На наш взгляд, любой продавец заинтересован показать максимум документов, демонстрирующих качество товара. И если вдруг оказывается, что продавец эти документы не показывает, наверное,  целесообразно попросить их показать. А лучше их вообще скопировать и оставить у себя — на случай возможных разбирательств.

 

Ну и, пожалуй, главное: пока нет разрешения на строительство газопровода, никто не может гарантировать, что газопровод разрешат построить и главное – что в нем будет газ.
А в ситуации, когда поселок, того и гляди, могут разрезать пополам (или полностью ликвидировать) автомобильной дорогой, шансы на получение разрешения строительства газопровода, а значит и газификации, становятся, на наш взгляд, совсем призрачными (даже без учета вышеупомянутого фактора железной дороги).

Сама компания-продавец подтвердила нам по телефону, что разрешения на строительство газопровода у нее действительно нет. Правда менеджер по продажам тут же заверил, что разрешение на строительство газификации непременно появится, но эта компания ведь уже рассказала нам о якобы наличии у нее Генплана поселка, ничем это не подтвердив, и вопреки информации от  ответственного чиновника.
Так что, наверное, покупателям придется самим решать – верить ему в итоге слову продавца, или документам.

Продавец упирает на то, что у него все же есть согласованные технические условия по газу. Но тут ситуация похожа на ту, что мы увидели с ГПЗУ: согласованные техусловия, как говорят специалисты, позволяют всего лишь спроектировать газопровод. Но потом надо утвердить этот проект у газовщиков, а далее — получить разрешение на строительство у Администрации, что в условиях таких факторов, как федеральная дорога и железнодорожное полотно не факт, что вообще когда-либо состоится.

Да и сами технические условия, о которых говорит компания, оказались почему-то малочитабельными на сайте, так что проверить дату и номер этого документа мы не смогли. Если решите покупать участок – не забудьте это сделать. Дело в том, что эти техусловия согласовывают  на 24 месяца, поэтому дата и важна. Вот так выглядит этот документ на сайте «Новокосулино-2», на момент публикации нашего материала:

 

Техусловия по газу - Новокосулино

 

Отметим также, что «Соглашение о вступлении в члены ДНП «Новокосулино-2», которое мы нашли на сайте поселка, строго говоря, не гарантирует покупателю, что в построенной трубе будет газ, а электрической сети – электричество. Потому что это Соглашение (кстати, даже не Договор) предусматривает не создание точки подключения с определенными параметрами, как это принято у многих именитых застройщиков, а только лишь факт строительства газовой трубы и ЛЭП.

 

Соглашение о вступлении в ДНП Новокосулино-2

Возможно, покупателю не придется идти в суд, и тогда довольно расплывчатые обязательства ДНП перед покупателем участка не будут проблемой.
А если придется – ну, тогда все будет зависеть от того, насколько юрист на стороне покупателя сможет убедить суд читать соглашение не буквально, а более творчески. Это, скажем прямо, удается не всегда. Ну а, с формальной точки зрения, наличие пустой трубы и обесточенной электрической сети соответствует соглашению. Впрочем, это будет волновать, наверное, только  тех, кто не попадет в зону строительства дороги.

 

Выводы.

На наш взгляд, купив участок в «Новокосулино-2», покупателю придется в немалой степени довериться интуиции и устным обещаниям продавца, зачастую — вопреки документам. Ему будет необходимо убедить себя, что продавец заслуживает доверия больше, чем главный архитектор муниципалитета, или что официальные документы, уже принятые Думой, обязательно будут изменены.

Если же они изменены не будут, потенциальный покупатель участков должен быть готов к тому, что у него могут возникнуть сложности с газом, и придется продумывать альтернативные виды отопления.

При этом, если верить документам, а не словам, то, с высокой степенью вероятности, покупатель участка в «Новокосулино-2» окажется переселенным из-за строительства федеральной автомобильной трассы. При этом строители, согласно закону, должны будут предложить ему некую сумму, и если он согласится, то получит ее и переедет. А если откажется – сумму компенсации ему определит суд, и он тоже переедет.

Те, кто не попадет под отселение, в случае строительства автомобильной дороги, предусмотренной утвержденными планами, сначала будет свидетелем масштабной стройки, а потом будет жить вблизи шоссе федерального значения. Впрочем, пункту рекламы о хорошей транспортной доступности это соответствует.

Мы надеемся, что алгоритм изучения предложений по земельным участкам, разобранный нами на примере «Новокосулино-2», будет полезен и покупателям в других районах и регионах России. Но, на наш взгляд, лучше делать такие покупки с участием профессиональных риелторов, потому что знать подобные нюансы обычному человеку проблематично.

Мы будем следить за развитием событий.

 

ДОПОЛНЕНО 20.04.205 года. Аудиозапись разговора с Главархитектурой Белоярского городского округа по телефону +73437722446, в отношении автомобильной дороги, запланированной на месте поселке «Новокосулино-2″. Главархитектура подтверждает, что дорога запланирована, этот вопрос согласован официально и никаких других вариантов не существует. Кликните по картинке — чтобы прослушать запись.

Автодорога на месте "Новокосулино-2". Т. елефонный разговоор

 

Текст: Филипп Юдин

Прямая трансляция новостей — facebook_intermonitor

 

 

 

 

Tags: , , , ,

9 Комментарии »

  • mosekb2015:

    Спасибо за статью! Я пытался на форуме е1 узнать, попадают или нет участки «Новокосулино-2″, прилегающие к Новокосулино-1″, в полосу отчуждения будущей дороги.

    Мне хотелось купить участок для мамы. Считал, что если участок будет прилегать к «Новокосулино-1″, то может быть, его не отселят при строительстве дороги.

    В итоге меня на форуме всяческим обхамили предположительно продавцы «Новокосулино-2″. Их там Модератор форума идентифицировал как одну компанию.
    Сами они заявили, что я не обращался к застройщикам с вопросами (я и не буду обращаться к тем, кто недоговаривает в рекламе, а лучше спрошу у людей, но откуда они это знают, если это не они и есть застройщики?)
    У них настоящая истерика, но на вопрос о том, попадает ли участок, расположенный около «Новокосулино-1″, в зону стройки дороги, они мне все равно не ответили.

    Они еще проболтались, что вся их реклама про возможность заказать у них стройку, видимо, обман. Утверждают, что построить дом без личного присутствия нельзя.

    Удивлены, что я задавал им вопросы грамотным языком! У них только гопники, что ли, покупают участки?

    И снег чистить, с их слов, в поселке некому.

    Можете посмотреть с какой публикой придется иметь дело, если ввязаться в покупку участка — http://www.e1.ru/talk/forum/read.php?f=96&i=671421&t=671421&page=0
    Я не знаю, это менеджеры по продажам так себя ведут за спиной собственника, или сам собственник, но теперь и не хочу этого знать. Подальше от таких «бизнесменов»!

    Короче, спасибо вам за правду!

    P.S. Как вы считаете, если написать на этих продавцов в ФАС, их заставят внести информацию о проходящей по поселку дороге в рекламу? Они же скрывают в своей рекламе важное обстоятельство о том, что дорога строится?

  • fmax:

    Глобальный, всесторонний подход и анализ покупки участков в коттеджных поселках. Многим открыли глаза. Осветили скрытые моменты, про которые застройщики коттеджных поселков Екатеринбурга и России стараются умолчать!

  • Анита:

    На форуме еще интересная инфа всплыла про скан с ТУ на газ. «Талдыков А.П. же 2 года точно не работает в Свердловскоблгазе. А скорее всего уже больше. То бишь вряд ли представленные ТУ еще действуют…»

  • Вера:

    Спасибо ОГРОМНОЕ,за информацию! Сразу подумала, что темнят продавцы! Но информации о Новокосулино 2, кроме положительной нет. А Вы всё по-полочкам разложили!

  • Алексей:

    Да информация интересная, а что делать людям которые уже купили( А по срокам строительства трассы есть информация ?

  • сергей:

    Живу в поварне. Купил участок в новокосулино. Не понимаю всех этих раздувов. Сам был в архитектуре и однозначного ответа не получил ибо план и факт никогда не совпадают. Проектировалась дорога по полю, да, но ежели ее вообще начнут строить, то проект скорее всего будут пересматривать. Поселок за два года застроится и порастет домами как и мельница. Стоимость одного домика в миллионах рублей, и все в собственности, о какой автодороге по факту тогда на этой местности вообще будет идти речь? Пустят в обход скорее всего да и только. Придирки к продавцу от журналистов весьма интересны, но я следя за стройкой поселка для себя решил, что место, компания, цены и соседи полностью адекватны и к любой площадке можно придраться, а это хлеб и нажива для любого сми

  • Интермонитор.ру:

    Сергей, Интермонитор располагает аудиозаписью разговора с Главным архитектором Белоярского городского округа. Там все однозначно. Что мы и отразили в материале.

    Кроме того, в ситуации, когда мы видим планы, связанные с федеральной автодорогой, утвержденные Думой, а против них — только голословные заявления лиц, заинтересованных в получении прибыли от продажи земли, картина, на наш взгляд, складывается очень понятная.

Оставить комментарий!

Добавить свой комментарий ниже, или Архив с вашего собственного сайта. Вы также можете Comments Feed через RSS.

Будьте вежливы. Держите его в чистоте. Оставайтесь на тему. Не спам.

Вы можете использовать эти теги:

<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong> 

Это Gravatar поддержкой сайта. Чтобы получить свой собственный глобально признанных-аватара, пожалуйста, зарегистрируйтесь на Gravatar.