Когда-то все было очень просто: советское государство строило дома, ЖЭКи их обслуживали, а народ жил в них по договору найма. Потом советское государство поняло, что не может со всем справляться само, и разрешило строить жилье кооперативам. Или даже своими руками – как МЖК. Это не отменяло государственного жилья, а существовало параллельно с ним.
Жилье не принадлежало тем, кто в нем живет, поэтому официально продать его было нельзя, а можно было только поменять. Поэтому появились маклеры – люди, которые работали за гранью закона, помогая «поменять» жилье так, чтобы это устроило и продавца, и покупателя.
Потом наступил капитализм. Жилье стали приватизировать. Маклеры вышли из тени. К ним присоединились и представители новой волны предпринимателей – уже без тени советского прошлого. Начались расселения квартир-коммуналок под большое жилье и обычных квартир под офисы и магазины. Затем стали расселять целые дома – в тех же целях.
Появились и частные строительные компании. Очень быстро строители пришли к пониманию того, что люди хотят жить в городе, а места в нем мало. Кое-где понатыкали точечной застройки, втиснувшись между старыми зданиями, но это породило множество конфликтов с жильцами, а главное — что мест для точечной застройки не так и много. И начались расселения старых домов, с последующим оформлением земли под ними и вокруг них на застройщика, и с возведением больших, современных зданий.
Несколько позже дошла очередь и до приватизации сферы ЖКХ. Кое-где появились ТСЖ, но многие дома просто перешли под частные управляющие компании.
Ну а дальше – началась конкуренция. И застройщики, и управляющие компании начали конкурировать каждый в своей «лиге». Ведь любая коммерческая структура стремится расширить свою личную долю рынка. И когда этот рынок сам не расширяется – возникает передел уже внутри него.
Как и положено в любом грамотно организованном бизнесе, кроме экстенсивного развития (когда идет простое расширение бизнеса, без его изменений – например, построили два дома – давайте теперь построим еще шесть), есть и расширение бизнеса в соседние сферы. Например, застройщик, дом, не перестает получать с него доход, а начинает там услуги своей управляющей компании.
В том, что происходит, есть как плюсы, так и минусы. Их мы и рассмотрим в нашем материале.
Конкуренция между застройщиками
Главное, что застройщик должен иметь для успешного бизнеса – это не кадры и деньги. В конце концов, деньги можно занять, а кадры нанять. Главное, что должен иметь для успешного бизнеса застройщик – это земля, которая оформлена под строительство объекта, и коммуникации. Которые подведены (или могут быть подведены) к этой земле. Пока этого нет, можно располагать выдающимися кадрами и серьезными деньгами, но бизнеса не будет.
Поэтому конкуренция между застройщиками строится, главным образом, вокруг получения земли и оформления документов на нее. Это, как правило, тихие процессы, скандалы, которые становятся публично известными, происходят редко и связаны, в основном, либо со сменой власти в муниципалитете, либо с конфликтом крупного застройщика с местными властями, с которыми ранее он дружил.
К конфликтам такого рода можно, пожалуй, отнести публичный скандал Корпорации «Маяк» с Администрацией Екатеринбурга, о котором много писали СМИ.
Конкуренция между управляющими компаниями.
Управляющие компании в Екатеринбурге между собой конкурируют. На стиль этой конкуренции серьезный отпечаток накладывает «бэкграунд» собственников Управляющей компании.
Если за компанией стоят люди, которые не имели в своей истории криминального прошлого – конкуренция проходит обычными рыночными методами.
В качестве примера такой конкуренции, можно привести историю отношений жильцов домов на улице Советской с Управляющей компанией «СТ-Урал».
Когда, по мнению жильцов, качество услуг «СТ-Урал» стало неудовлетворительным, они перешли на обслуживание к Управляющей компании «Ардо». Со слов жильцов, переходом они довольны – диспетчерская и аварийная службы стали работать значительно лучше, подъезды стали чистыми, лавочки у дома и урны приведены в порядок.
Значительно сложнее обстоит дело, когда за управляющей компанией прослеживаются люди, имевшие серьезные неприятности с Законом. Тут уже все может обстоять вплоть до диаметрально противоположной ситуации – когда не жильцы выбирают себе Управляющую компанию, а происходит фактически рейдерский захват дома, в плане его обслуживания управляющей компанией. В ход идут такие методы, как подделка документов, запугивание, заказные проверки, избиения, психологическое давление на жильцов и сотрудников ТСЖ, и небольших управляющих компаний через слухи и листовки, и многое другое.
Примером такого рода в Екатеринбурге считаются структуры, аффилированные с семьей Сергея Терентьева и его сына Григория Терентьева. Об этом подробно писали местные СМИ. Например, вот мнение Ура.ру:
«Лидеры уже расформированного ОПС «Уралмаш» вновь в повестке: их больше не интересуют рынки и нелегальный алкоголь, все интереснее. … Сын создателя ОПС «Уралмаш» Сергея Терентьева Григорий вместе с партнерами активно захватывает рынок ЖКХ Екатеринбурга. Шутка ли – это миллиарды гарантированных рублей ежемесячно. …
В среду в офисе товарищества собственников жилья на Таганской, 17 и квартире его председателя Веры Черняевой прошли обыски. Так с руководителем ТСЖ борются внешние силы, пытающиеся получить контроль над товариществом. Обычная коммунальная разборка, в которой оказались замешаны совершенно неожиданные участники; а изучение конфликта открывает более масштабную картину.
Сообщения об атаках на ТСЖ появляются постоянно и уже не привлекают внимания. Очередной рейдерский захват товарищества собственников жилья случился, например, в доме по улице Народного фронта, 83. Как рассказывают жильцы, неожиданно они узнали, что кооператив ликвидирован, а домом будет управлять неизвестное им ООО УЖК «ЖКО-Екатеринбург», возглавляемое Евгением Старокожевым.
«Ребята работают по беспределу. Они поменяли власть буквально за пять дней: подделали протокол общего собрания жильцов и подали заявление в налоговую о ликвидации юрлица, — говорит один из собственников жилья и просит не называть его имени. – Поймите, эта УЖК – не что иное, как «поганка», за ней стоят серьезные люди. Отец Евгения Старокожева – Виктор Старокожев еще в 90-е годы входил в ОПС Уралмаш, тесно работал с Сергеем Терентьевым. Сейчас именно старший Старокожев принимает все решения по ЖКХ, а ниточки тянутся к Терентьеву».
Членов ТСЖ, пытающихся бороться с захватчиками, берут измором – избивают, запугивают, инициируют в отношении них возбуждение уголовных дел.
«Нам чудом удалось отбиться от захватчиков. Они пришли, сказали «выметайтесь, тети», украли у нас сейф, украли все финансовые и учредительные документы, зарегистрировались в налоговой, сменили председателя ТСЖ, а потом в неизвестном направлении вывели 1 млн рублей с нашего счета, — рассказала «URA.Ru» председатель ТСЖ дома на Таганской, 17 Вера Черняева. — Но нам повезло, собственники провели новое собрание, подтвердили мои полномочия, нашли нотариуса, который запросил только выписку из налоговой, благодаря чему мы смогли зарегистрировать новое ТСЖ. Ответ не заставил себя долго ждать. Сегодня в ТСЖ и в моей квартире прошел обыск – по заявлению наших захватчиков на меня возбудили уголовное дело. Якобы я нанесла товариществу какой-то ущерб».
Как правило, собственники жилья не выдерживают подобного прессинга. В тот момент, когда люди уже совершенно измотаны конфликтом, к ним поступает предложение отдать дом в управление другой управляющей компании (которая, на самом деле также контролируется семьей Сергея Терентьева), и жильцы соглашаются».
Конкуренция между управляющими компаниями и застройщиками.
Пока это нечастый вид конкуренции на рынке Екатеринбурга, но он возник, как только появилось расширение бизнеса застройщиков в сторону создания собственных управляющих компаний.
Одним из пионеров такого расширения стал застройщик «Центр Недвижимости «Северная казна».
Примером столкновения застройщика с интересами Управляющей компании ООО «УК ЖКХ Орджоникидзевского района», по мнению экспертов, является конфликт при расселении домов по ул. Энтузиастов, 36Б и Шефская, 23А. И, если судить по старинному принципу «смотри, кому выгодно» — логика в их оценке есть.
Причиной конфликта считают тот факт, что после строительства дома «Центр Недвижимости «Северная казна» предлагает жильцам свою управляющую компанию. Причем, по мнению специалистов, эта компания субъективно оценивается жильцами как более приемлемая по совокупности факторов, нежели «УК ЖКХ Орджоникидзевского района», которая в данный момент расселяемые дома обслуживает.
После того, как уральские СМИ в подробностях рассказали о методах работы екатеринбургских Управляющих компаний, за которыми стоят отец и сын Терентьевы, никакого удивления не вызывает явная попытка затормозить расселение домов «Северной казной», лежащая, пожалуй, далеко за пределами добросовестной конкуренции.
Ведь чем позже «Северная казна» расселит дома, тем позже эти дома уйдут от «Орджоникидзевской» управляющей компании. Или, при наиболее удачном раскладе, «Северная казна» может согласиться впустить на объект после его постройки «УК ЖКХ Орджоникидзевского района».
Возможно, поэтому и появились на объекте странные анонимные листовки, призывающие жильцов не уезжать из их квартир, а требовать каких-то невероятных цен за них. Возможно, поэтому к жильцам вдруг проявил интерес депутат Заксобрания Свердловской области Игорь Данилов – человек, обладающей крайне неоднозначной репутацией.
Понятно, что крупный застройщик – не ТСЖ и не мелкая Управляющая компания, к нему нельзя ворваться в офис с заявлением «Выметайтесь тети» — не рискуя уехать в наручниках на патрульной полицейской машине. Возможно, отсюда и попытка Управляющей компании Терентьевых нащупать механизмы противодействия опасному конкуренту. Ситуация для них новая – вот и пытаются найти выход.
Может ли так быть, что это делает не «УК ЖКХ Орджоникидзевского района»? Может, конечно. Но только, «УК ЖКХ Орджоникидзевского района» — пожалуй, единственный выгодоприобретатель от введения жильцов в заблуждение. А с ее репутацией – и первый, так сказать, подозреваемый.
Таким образом, можно констатировать, что рынок ЖКХ в Екатеринбурге развивается ударными темпами. Но пока, все же, диковат. Добросовестным застройщикам и управляющим компаниям, а также СМИ и полиции предстоит, видимо, еще немалая работа по очищению рынка от игроков, которые не желают работать в условиях цивилизованного рынка.
Мы будем следить за развитием событий.
Иллюстрация: lurkmore.to
Текст: Филипп Юдин
Прямая трансляция новостей — 
