- Новости

Последний плацдарм: анатомия земельных войн в Реже

В городе Реже (Свердловская область) продолжается конфликт вокруг земельных участков на улице Ленина, которые принадлежат предпринимателю Владимиру Жукову.

Газета «Новости Режа» на протяжении трех месяцев пытается рисовать, на наш взгляд, фейковую картину вопиющей коррупции в Реже. Будто бы в городе есть всемогущий предприниматель ИП Жуков, которому каждый глава Администрации города «дарит» землю. Якобы 15 лет назад это делал глава Александр Штейнмиллер, а сейчас это делает глава Иван Карташов.

Нашей редакции показалось лживой версия «Новостей Режа» — по трем причинам. Первая заключается в том, что в городе достаточно сильная Режевская городская прокуратура. При этом прокуратура в отношении администрации ведет себя, как строгий надзорный орган. В июле 2020 года по инициативе прокуратуры был уволен начальник финансового управления администрации РГО. Также в июле прокуратура организовала проверку в связи с аварией на сетях водоснабжения. В январе 2020 года прокуратура через суд обязала администрацию Режевского городского округа организовать инженерную и транспортную инфраструктуру на земельных участках, предоставленных многодетным семьям.

Сложно предположить, что на этом фоне какой-либо предприниматель в Реже может совершить такие махинации с земельными участками, которые увидит газета, но не сможет увидеть прокуратура.

Вторая причина, по которой картина мира в представлении «Новостей Режа» нам кажется, возможно, фейковой — в том, что на всей территории России действует единое законодательство. Все предприниматели в Реже и в других городах выкупают землю по одинаковой процедуре, и выкупная стоимость земли рассчитывается по единым формулам. Притом, что Жуков проходил законный путь наравне с другими предпринимателями страны – в отношении персонально него делаются пространные выводы о возможной коррупции.

И наконец третья причина – «Новости Режа» не рассказывают о том, как свою недвижимость (в т.ч. и земельные участки под ней) в городе получил основной акционер «Режевского хлебокомбината» Алексей Потапенко.
Это дополнительно наводит, кстати, на мысль, что как минимум одним из заказчиков информационной атаки на Жукова, вероятно, является Потапенко. Напомним, что о тесной связи Потапенко с «Новостями Режа» говорил еще Штейнмиллер:

Империя недвижимости Потапенко и «заноза» в ней Жуков

По слухам, под контролем Потапенко или аффилированных с ним структур, могут находиться: бывшая Сберкасса на ул. Спортивной, бывший военкомат на ул. Ленина, бывшая Уралочка на ул. Ленина, бывшая Березка на Ленина, молочная кухня на ул. Ленина, бывший Малахит на Чапаева и др.

Опять же по слухам, из муниципальной собственности в частные руки эта недвижимость перешла по согласованию с Администрацией, без конкурса. Однако претензий по поводу законности получения этой недвижимости со стороны Потапенко газета не высказывает. Её активность носит весьма избирательный характер – исключительно, на наш взгляд, в пользу бизнес-интересов Потапенко.

Многие предприниматели в Реже до сих пор возмущены тем, насколько много недвижимости в городе получил от Администрации Алексей Потапенко или аффилированные с ним структуры.
К примеру, на одну только бывшую молочную кухню на ул. Ленина было около 7 претендентов, однако глава Администрации отдал эту недвижимость в центре города в интересах Потапенко.

Несложно увидеть, что «Новости Режа» не пишут, что Администрация «дарила» Потапенко кучу недвижимости на улице Ленина. Газету не интересует, на каких условиях или за какие «заслуги» Потапенко получил каждый из своих объектов?

Потапенко является основным акционером одного из ключевых предприятий Режа – АО «Режевской хлебокомбинат». Трудно недооценивать его влияние в городе. Похоже, он настолько уверился в своей силе, что через, предположительно, аффилированную с ним газету, пытается раздавать указания прокуратуре – как надо поступить (в интересах Потапенко?) с земельным участком ИП Жукова.
«Новости Режа» в выпуске от 7 августа прямо озвучили свою цель – забрать участок у Жукова, снести его торговый центр, и «вернуть участок в казну». О том, что за этим просматривается попытка передела собственности, с предварительным ослаблением конкурента Потапенко, его «боевой листок» не рассказывает.

Мы начали углубляться в деловую жизнь Режа – и, похоже, нашли возможный мотив информационной атаки на Жукова со стороны Потапенко

Оказывается, земельный участок на ул. Ленина, 10 был последним свободным пустырем в центре города. Когда за аренду на него шли торги, в зале присутствовали в том числе Алексей Потапенко и предприниматель Владимир Жуков.

Очевидец того аукциона 27.04.2018 г., рассказал, что Потапенко достаточно быстро перестал торговаться и просто сидел в зале. Жуков продолжал бороться за участок.

Аукцион длился намного дольше обычного. Торги дошли до необычайно большой для Режа суммы в 12 миллионов рублей.
На этой цифре Жуков прекратил торги и вышел из зала. Как только вышел Жуков – в следующее мгновение из зала ушли Потапенко и почти все остальные присутствующие. Практически сразу же аукцион выиграл директор местной ООО – и получил эту землю в аренду.

Таким образом, можно предположить, что Алексей Потапенко был в зале, чтобы проследить, чтобы земельный участок на Ленина, 10 не достался Жукову. Как только стало понятно, что Жуков ушел – аукцион закончился.

Однако Жуков тогда смог переиграть Потапенко. Он стал владельцем ООО, которое выиграло конкурс – и получил себе земельный участок вместе с предприятием. Правда, и с договором годовой арендной платы в 12 млн рублей.
Для сравнения, обычная арендная плата за такой участок в Реже составляет до 1 млн рублей в год.
Жуков так и платил по миллиону в месяц(!) за аренду, пока не построил на участке ТЦ и не выкупил землю в собственность.

Вероятно, амбициозный Потапенко не мог стерпеть такой пощечины – как его переиграл Жуков, забрав в 2018 году себе последний участок в центре – и решил отомстить.

Мы думаем, что не случайно предположительный «рупор Потапенко» в виде газеты «Новости Режа» выбрал для атаки участок на Ленина 3Б. И не случайно это произошло через два года после курьезного «конкурса на 12 млн рублей».

Газета (Потапенко?) выждала, пока Жуков возведет на Ленина 3Б здание и понесет затраты. И после этого начались негативно-имиджевые публикации, направленные на то, чтобы отобрать участок у Жукова.

Напомним, что не только Потапенко, но и предприниматель Рустам Кашфуллин, предположительно, могут быть возможными выгодополучателями от информационной атаки, направленной на попытку отобрать у Жукова участок на Ленина 3Б. Кашфуллин владеет ТЦ на соседнем участке Ленина 3А.

Слева – строящийся ТЦ Жукова на Ленина 3Б. Атака на Жукова из газеты началась ровно после того, как он понес затраты на стройку. Справа — ТЦ Кашфуллина

Сколько реально стоит земля в центре Режа, кто может ее купить, и как это сделать?

Рассмотрим общие принципы, как раз на примере предпринимателя Владимира Жукова.

Шаг 1. Аренда.

Во всех городах России процедура приобретения земли одинаковая. Сначала объявляется конкурс на то, чтобы получить землю в аренду. Все желающие могут подать заявки на конкурс и внести задаток – в подтверждение серьезности своих намерений. Если после подачи заявки участник не является на аукцион, задаток сгорает. Или если участник выигрывает аукцион, но отказывается заключать договор аренды – задаток тоже сгорает.

Возьмем для примера первый участок Жукова. Именно про него 07.08.2020 «Новости Режа» пишут: «Землю под первый его [Жукова] ТЦ он получил при Штейнмиллере без всякого конкурса» — что является откровенной ложью.

Помимо того, что «Новости Режа» лгут, будто бы Жуков получил первый земельный участок без конкурса – в выпуске от 12.06.2020 они лгут, что это было в 1998 году.

Аренду своего первого участка на Ленина, 8, ИП Жуков выиграл публично на конкурсе 21 февраля 2005 года. О проведении этого конкурса писали в газете. Стартовая стоимость арендной платы за землю составляла 99 428 рублей в год. Задаток – 20 000 рублей. Победитель конкурса обязан в течение трех лет построить на участке объект торговли или общественного питания:

В борьбе с другими участниками ИП Жуков предложил наибольшую арендную плату, и победил:

Стартовая цена годовой арендной платы за Ленина, 8 – была 99 428 руб. В ходе торгов Жуков предложил наибольшую аренду – 165 200 руб, поэтому победил. Другой участник предложил 150 000 руб
Об итоге проведения аукциона также писали в газете. Как видите, никакого «подарка без конкурса от Штейнмиллера». Участок был получен открыто, прозрачно и по конкурсу

До 2005 года процедуры конкурса не существовало. Предприниматель мог получить землю только по согласованию с Администрацией. Как раз здесь и возникают вопросы к вышеуказанным земельным участкам, которые Алексей Николаевич Потапенко мог получить до 2005 года (газету «Новости Режа» это совершенно не заинтересовало).

С 2005 по 2015 год государство ввело процедуру конкурса, но он еще не был обязательным. Таким образом государство проводило эксперимент с будущей системой, не ломая прежнюю.

Это во многом было связано с неполной информацией о землях и не полностью налаженной системой разграничения земель. Предприниматели в это период могли получить в аренду землю как по конкурсу (который инициировала Администрация), так и по «Акту выбора», предложив по своей инициативе Администрации использовать землю тем или иным образом.

В любом случае, затем на арендованном участке строился и регистрировался объект недвижимости, после чего подавались документы на выкуп участка.

С 2015 года государство сделало процедуру конкурса обязательной.

Шаг 2. Выкуп участка.

На арендованном участке арендатор строит объект недвижимости, под который ему был выдан участок, и регистрирует его. После этого арендатор имеет право подать документы на выкуп земельного участка, а Администрация не имеет права отказать.

Выкупная стоимость участка считается по установленным формулам. Для общественно-деловой застройки выкупная стоимость составляет порядка 7% от кадастровой. Для индивидуальной жилой застройки выкупная стоимость будет около 1% от кадастровой.

Следует различать кадастровую и реальную стоимость земли. Кадастровая стоимость – это формальная величина, которая служит в первую очередь для расчета налога на землю. С реальной стоимостью земли она не связана никак. Скажем, когда открывается новая станция метро, вся земля вокруг станции резко дорожает. При этом кадастровая стоимость остается неизменной.

Изначально кадастровая стоимость земли вычисляется людьми, которые сидят в кабинетах за компьютерами — по специальным формулам, без выезда на место. Если собственник земли считает, что кадастровая стоимость его участка необоснованно завышена – он может за свой счет обратиться к лицензированному оценщику земли. Тот проведет оценку именно вашего участка – и даст целую пачку документов, которые обосновывают реальную кадастровую стоимость вашей земли. Она может оказаться существенно ниже, а может — не оказаться. Документы, оформленные надлежащим образом, подаются в Росреестр – и когда они будут приняты, кадастровую стоимость земли откорректируют.

Например, пока участок на Ленина, 10 был пустым, кадастровая стоимость земли составляла 7 909 472 рубля. Когда Жуков стал собственником земли, он вызвал независимую оценку, которая оценила кадастровую стоимость участка в 2 819 000 рублей. Росреестр принял эту оценку, т.к. она полностью соответствовала закону, как мы описали выше.

Выкупная стоимость земельных участков формируется одинаково для всех предпринимателей. Именно поэтому прокуратуре легко проверить соблюдение законной процедуры. Государство на системном уровне позаботилось о том, чтобы закрыть в этой части возможности для коррупции по всей стране.

Сравнительно невысокая выкупная стоимость земли обусловлена тем, что муниципалитету надо развивать свою территорию. Земли выдаются не просто так, а под строительство объекта с конкретным назначением: объекта торговли, общественного питания, стоянки и т.п.

Только когда арендатор земли закончит строительство объекта и зарегистрирует его – он может выкупить землю.

В противном случае могла бы сложиться ситуация, что земли в центре выкупят те, кто ничего не будут строить – например, в спекулятивных целях.

Однако пустыри, вместо развития инфраструктуры, не устраивают Российскую Федерацию, и поэтому подобная возможность была заблокирована законодательно.

Таким образом, любой из читателей этой статьи может зарегистрировать ООО или ИП, или даже просто, как физлицо, подать заявку на конкурс, чтобы получить земельный участок в Реже в аренду. Затем – выиграв конкурс — построить на участке объект недвижимости, соответствующий назначению (не забывая платить аренду все это время). Далее выкупить участок по цене, которая составит порядка 7% от кадастровой.

В итоге — предположение о том, что предприниматель Жуков находится под целенаправленной информационной атакой, основанной на подтасовках фактов, а то и откровенной лжи, всё более обретает черты уверенности.

О том, почему это так, мы начинали говорить в материале «Оппозиционер втягивает прокуратуру Режа в рейдерский захват при помощи подтасовок?»

Продолжение следует.

Автор: Павел Калтыгин
Прямая трансляция новостей — dzen_intermonitor