- Новости

«Война управляшек»: грядет попытка рейдерского захвата* на Громова в Екатеринбурге? Часть 1

Глобальный кризис набирает обороты, и многие люди могут пострадать, если сегодня примут неправильное решение в таком важном деле, как жилье и управление им. Проблема для обычных граждан в том, как определить, какое из возможных решений – правильное, дабы не оказаться у разбитого корыта в очень непростой исторический момент.

Понимая это, редакция Интермонитора решила разобраться в инциденте, который развивается на улице Громова в Екатеринбурге – где УК «Миллениум», которая, по сути, является «идеологом» этого жилищного комплекса, похоже, столкнулась с «атакой» со стороны УК «Территория», желающей забрать себе столь «вкусный» объект.

 

Материал дополнен 11.08.2022 г., в связи с получением ответов на запрошенные комментарии от Управляющей компании «Территория» и активистки инициативной группы Инны Суровой.

 

В данный момент стороны находятся в процессе юридического выяснения отношений. Однако ряд моментов в этой истории настораживает и говорит о том, что конфликт может перейти в такую стадию, где потребуются активные действия подчинённых начальника ГУ МВД по Свердловской области генерала Александра Мешкова, а может и командующего Уральским округом Росгвардии генерала Владимира Горяйнова.

 

В основе конфликта, как нам показалось в первом приближении, лежит желание отдельных жильцов повысить свое благосостояние за счет создания платной автостоянки во дворе жилого комплекса, ну а затем уже их поддержала, по-видимому, «управляшка» из числа «Территорий».
Впрочем, это на первый взгляд. Мы планируем, в ходе журналистского расследования, детально разобраться в ситуации, предоставив каждой из сторон возможность представить свою точу зрения и подкрепить ее доказательствами.

 

Отметим, что первому дому в комплексе «Миллениум» (это дом номер 30) сейчас почти 11 лет. Практически всё это время им и далее всем комплексом, построенным позже, управляла УК «Миллениум». То есть, никак нельзя сказать, что, мол, пришли какие-то новички со скверным характером и настроили против себя весь народ.

 

 

Почему Управляющие компании любят новостройки?

С этим всё просто: новостройка, как и новый автомобиль, не требует затрат на постоянные ремонты и устранение аварий. Можно заработать больше.

 

В чём принципиальная разница между «управляшками» «Миллениум» и «Территория»?

 

В редакцию Интермонитора обратились жильцы ЖК «Миллениум» (это три дома по адресу в Екатеринбурге ул. Громова, 26, 28, 30, кроме того, будет построен еще один дом, а также достроена секция к имеющемуся).
Их волновал один вопрос: «Не станут ли они заложниками «войны управляющих компаний», в ходе которой именно жильцы окажутся пострадавшей стороной»?

Выслушав людей, поговорив с обеими сторонами конфликта (в том объёме, в котором это удалось на данный момент), а также посмотрев открытую отчетность компаний и публикации в СМИ, и соцсетях, мы предварительно оценили риски жильцов «Миллениума» в случае, если они не прекратят «войну управляшек», как крайне высокие. В серии публикаций мы постараемся пояснить, почему вывод получился именно таким.

Ну а сейчас – краткая характеристика обеих «управляшек», в этом контексте.

УК «Миллениума»

«Управляшка» «Миллениум» связана с теми же людьми, которые придумали и построили ЖК «Миллениум». «Придумали» — здесь ключевой момент.
Коллектив единомышленников представил себе, как должен выглядеть оазис тишины и комфорта в городе за умеренную цену. По их представлению, это должен быть тихий двор без машин, с детской площадкой, возможностью для детей кататься на скейтах и велосипедах и так далее.

Это они и построили, и предлагали тем, кто хочет купить квартиру, именно такой вариант «тихого двора», т.е., логично, что и без машин. Впоследствии жильцы еще и отдельно проголосовали за двор без машин.

Проследить эту их логику можно визуально, например, прямо на сайте Жилого комплекса:

 

Идея создателей Жилого комплекса просматривается и на сайте этого комплекса

 

 

Когда мы побывали на территории ЖК «Миллениум», то смогли увидеть, как обещания тихого, безопасного для детей двора воплощены в реальности.

В принципе, воплощены – там, где пока нет конфликтной зоны и где пока «управляшка» Миллениума удерживает позиции. Вот, например:

 

 

Таким образом, «управляшка» от «Миллениума» обладает, на наш взгляд, двумя ценными для жильцов качествами:

— Относится к Жилому комплексу как к своему детищу, а не просто насосу для получения денег;

— Действует, прежде всего, в интересах детей, тишины и спокойствия для тех, кто живет в квартирах Жилого комплекса, а также безопасности.

 

В том, что для «управляшки» «Миллениума» это не столько бизнес, сколько детище, своего рода социальный проект, есть и минус, но, как ни парадоксально, он же и плюс.

«Управляшка» от «Миллениума» маленькая. Она вполне может однажды просто закрыться, к примеру, в случае каких-то глобальных проблем в экономике. Но парадокс в том, что даже если это произойдет – дома очень быстро можно передать тому, кто остался на плаву и устойчиво себя чувствует. Причина – в том, что тут нечего делить, комплекс один и он компактно расположен.

Таким образом, по нашему мнению, «управляшка» от «Миллениума» — ценность, за которую жильцам имеет смысл держаться, т.к. при любом развитии событий они не останутся без управляющей компании, не будет безвластия, во время которого всё, что не обветшает и не развалится, просто разворуют – как обычно происходит там, где хозяина нет.

 

УК «Территории»

«Территорий» много, но обычно они достаточно прозрачно связаны с господином, которого зовут Дмитрий Сень.

«Империя» господина Сеня, на наш взгляд, представляет собой почти полную противоположность «Миллениума» — по истории развития, целям, методам и, пожалуй, результатам.

 

Разницу, наверное, можно сравнить как сравнивают домашний обед и питание в общепите: в первом случае, всё максимально под вас (насколько это вообще возможно, учитывая, что интересы и вкусы у разных людей не во всем совпадают), во втором, пожалуй, царит неафишируемый принцип: «Обед комплексный, не нравится – не ешь».

Как следует из открытых источников, «Территории» господина Сеня, как и он сам, изначально выросли из структур «Атомстройкомплекса», когда тот переживал лучшие времена (сейчас, пожалуй, эти времена уже прошли вместе со строительным бумом и раскладкой во властных структурах Екатеринбурга и Свердловской области).

«Территории», как у нас сложилось мнение из СМИ, в т.ч. из интервью самого господина Сеня, активно пытаются масштабировать бизнес, «брать количеством».

Получается по-разному. Вот, например, цитаты из СМИ:

«Жильцы элитного дома в Екатеринбурге восстали против протеже «Атомстройкомплекса». «Территория» — дочерняя структура ЗАО «Атомстройкомплекс». Эта компания и строила элитную недвижимость в центре Екатеринбурга, а потом передала его на обслуживание «Территории». Но последней каплей, которая заставила большинство жильцов проголосовать за создание товарищества собственников недвижимости, стала ситуация с ценами на тепло. Жители были уверены, что им этой зимой слишком большая плата за тепло начислялась из-за неисправных приборов учета».
УК «Территория» недовольны жители и другого элитного комплекса — «На Никонова». (цитата по тексту издания Ura.ru)

«В Екатеринбурге жильцы элитного жилого комплекса Февральская революция , где живут многие свердловские депутаты и члены регионального правительства, пытаются отобрать управление домом у УК Территория , близкой к застройщику Атомстройкомплекс . Как рассказал Znak.com один из жильцов Февральской революции , он и многие из его соседей недовольны работой УК Территория . Система управления дома советская, им незнакомо понятие — элитное жильё. Плохая уборка паркинга, обшарпанные холлы, косметический ремонт не делают или делают из дешевых материалов, которые никак не соответствуют уровню элитного жилья, туманная схема начисления за коммуналку, — говорит собеседник Znak.com. — В целом не сделали никакого антуража, как, например, в Тихвине или Антаресе . Когда Атомстройкомплекс продавал нам квартиры, говорилось, что дом будет лучше, чем любой другой элитный дом. Были красивые слова и фотографии рецепшен и холлов. На деле же сделали всё очень дёшево и сбросили дом на свою УК Территория — и на этом всё . По словам жильца, обитатели ЖК обращались в Атомстройкомплекс и требовали выполнить свои обещания, данные им при продаже квартир. В ответ тишина, поэтому решили создать своё товарищество собственников недвижимости (ТСН) и взять управление в свои руки. Люди-то живут у нас не простые, но, как оказалось, и их обманули , — сетует жилец дома».  (цитата по тексту издания Znak.com)

Отметим, что Дмитрий Сень открещивался от обвинений (влиятельных и авторитетных людей, напомним), но не смог, похоже, с ними «бодаться»:

«Люди, которые говорят, что все плохо, достигают таким образом своих меркантильных интересов. Они просто хотят все, что собирается с этого дома, положить себе в карман или участвовать в этом деле , — говорит Сень. Он считает, что ТСН неспособно управлять таким большим домом, как Февральская революция . Воевать с ними я не намерен. Я им не враг или друг. Если они найдут кого-то лучше, я буду только рад за них. Они просто очень долго жили в хороших условиях , — говорит директор УК. Территория управляла домом 7 лет. 1 августа 2017 года она будет должна передать документы на дом представителям ТСН». (цитата по тексту издания Znak.com)

 

А вот мысль господина Сеня: «Люди, которые говорят, что все плохо, достигают таким образом своих меркантильных интересов. Они просто хотят все, что собирается с этого дома, положить себе в карман или участвовать в этом деле», — давайте запомним. Мы к ней еще вернемся.

 

При подготовке данного материала, мы попытались выяснить у собственника «Территории», чем завершились те события с жилыми комплексами «Февральская революция» и «На Никонова», однако ответа к моменту выхода материала не получили.

ДОПОЛНЕНО 11.08.2022 г. , в связи с получением ответа от «Территории»: «Конфликтов у Территории с домами «Февральская революция» и «Никонова» не было. Были недовольные работой управляющей компанией, были активисты, которые хотели создать ТСЖ. Они создали ТСЖ. При этом часть сервисов как оказывались техническими службами Территории, так и оказываются по сей день, сменилась фактически форма управления. Если людям мы не подходим – мы расстаемся, все достаточно просто». Конец цитаты.
Таким образом, на наш взгляд, «Территория» признала серьезные разночтения с собственниками управляемых ею вышеуказанных домов, но как-то иначе, чем журналисты понимает слово «конфликт».  Итогом того инцидента,  как  указала компания, стал частичный отказ собственников элитных домов от ее услуг, но частично к ее услугам продолжили прибегать — уже в качестве ТСЖ


Редакция Интермонитора пообщалась с людьми, живущими в домах, находящимися под управлением «Территории». По их мнению, эта компания стремится «монетизировать» каждый квадратный метр управляемого пространства, поэтому, например, автомобили ставят по-максимуму.

Таким образом, на наш взгляд, переход дома от «Миллениума» к «Территории» приведет к краху надежд тех жильцов, которые покупали «тихий двор без машин».

«Тестовая версия» такого развития событий происходит уже сейчас – когда машины начали ставить на части дворовой территории «Миллениума», в ходе конфликта с «управляшкой» «Территории».

Несложно увидеть, что и безопасность детей, и тишина, да и свежий воздух теперь оказались под явной угрозой. Машины повсюду, куда сейчас смогли дотянуться – в буквальном смысле:

 

 

 

 

Таким образом, концепцию «Тихий, безопасный двор без машин», в случае прихода УК «Территория» вместо «Миллениума» можно будет, пожалуй, менять на слоган: «Квартира на автостоянке. Приучайте детей к выхлопным газам и уворачиваться от движущегося транспорта с малолетства».

ДОПОЛНЕНО 11.08.2022 г. , в связи с получением ответа от «Территории»: Любопытно, что Управляющая компания «Территория» в комментариях прямо заявила: «Машин во дворе быть не должно. Это концепция и Территории».
Но одновременно с этим, она прислала выдержку из «Правил проживания многоквартирном доме», утвержденного протоколом № 1/2022 от 28.04.2022 г. общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г.Екатеринбург, ул.Громова, 30», принятых на собрании о желании перейти к «Территории».
Из этого документа следует, как мы его поняли, что машины «при Территории» таки планируют впускать на закрытую территорию жилого комплекса:

 

Скриншот прислан «Территорией»

 

Возможно, попытка выделения некой «внешней» территории Жилого комплекса и ее отделения от «внутридворовой» и имела бы шансы на успех, если бы, как нам кажется, не один важный момент.

Дело в том, что, как мы видим в Законодательстве, Закон оперирует понятием «Придомовая территория». И, в общем-то, применительно к ЖК «Миллениум», это, пожалуй, ВСЯ территория вокруг домов.

 

 

Так вот, есть решение Верховного суда о том, что нельзя запрещать доступ собственнику на эту самую «придомовую территорию». Выводы Верховного суда по этому делу не то, чтобы прямо обязательны для применения нижестоящими судами, но на практике наши суды при вынесении решений по искам собственников опираются на это решение Верховного суда.
Есть и в «Миллениуме» собственник, который дошел до суда и получил решение, что нельзя было у него карту блокировать, даже если он нарушал некие правила внутреннего характера.

В то же время, совместная жизнь соседей и пользование их общим имуществом регулируется в России, в первую очередь, всё же, не Законом, а моралью, нравственностью и традициями. Среди морали и традиций есть важное место и совместным решениям, которые демократично принимаются большинством. Эти решения записываются в итогах Собрания собственников – чтобы их все понимали одинаково, и никто не забыл (или не «забыл»).

Надо сказать, что подавляющее большинство собственников в «Миллениуме» – люди, которые живут так, как и принято в России – т.е., уважая не только себя, но и соседей. Но есть среди этих граждан и десятые доли процента, которые не желают подчиняться решениям Собрания собственников, и требуют, чтобы Федеральный судья принимал по ним отдельное решение, пусть оно и противоречит желанию большинства соседей.

Собственно, весь этот комплекс проблем, как мы поняли, и стал причиной появления в ЖК «Миллениум» немаленького количества автомобилей во дворе.
«Территория», на наш взгляд, имеет все шансы это количество чуть ли не удвоить – ввиду особенностей «географии» двора жилого комплекса.

 

Решение Верховного суда, если смотреть на практике, получается «единым для всей страны». С учетом этого момента, а также реальной ситуации с непростыми отношениями между соседями, попытки обвинить «Миллениум» в том, что на закрытой территории появились массово припаркованные автомобили, в контексте «а вот при Территории» это будет лучше — на наш взгляд более похоже на манипуляцию. Если к этому добавить, что основная активистка перехода к «Территории», как она призналась, ратует именно за парковки — то это субъективно ощущение усиливается

 

 

В этом плане, нам совершенно непонятно, в чём отличие принятых «при «Территории» решений про парковку автомобилей. Закон не изменился. Лучше стать, на наш взгляд, не может, а вот хуже — вполне.

Дело в том, что даже если разблокировать все возможные въезды в интересах автомобилистов (пусть даже проигнорировав интересы детей, гуляющих пенсионеров и прочих «безлошадных жителей жилого комплекса»), то въезды и во двор также придется оставить открытыми. Иначе люди не смогут выгрузить продукты, купленные на неделю, коляски, вещи и так далее.

В итоге будет не то, что нарисовано стрелочками у, как нам кажется, «прожектёров», полагающих, что автомобиль важнее человека и при этом ездит исключительно по указателям, придуманным любителями платных автостоянок во дворе. На практике, мы полагаем, зная, как выглядят реальные, а не сказочные автовладельцы, будет почти сплошная зона движения машин и их парковки – причем не только перед домами, но еще и за ними.

 

 

Это фото сделано утром, днем и вечером напротив одного из подъездов ЖК «Миллениум». Видно, что машины порой стоят и по полдня, и по целому дню.

 

 

Более того, похоже, что даже «при Территории» сохранятся напряжённые отношения между «управляшкой» и активистами. Если, конечно, исключить вариант, что «»управляшка» откупится от активистов, чтобы те не возмущались (а у нас на данный момент нет оснований подозревать в коррупционных отношениях активистов и «Территорию»).

Дело в том, что мы смогли наконец получить комментарий от одной из двух основных активистов, которых таковыми считают и «Территория», и «Миллениум» вместе — от госпожи Инны Суровой.

 

На наш взгляд, госпожа Сурова сильно нервничала, но хотя бы на один вопрос из двух ответила. В частности — что она «ЗА» парковку автомобилей «за домом». А вот на второй вопрос госпожа Сурова так и не ответила, как мы ни настаивали на ответе.

Второй вопрос был связан с тем, что в так называемом «Меморандуме», который активисты, на наш взгляд, использовали для агитации за смену управляющей компании, указывалось следующее:

Скриншот из Меморандума, который активисты, на наш взгляд, «продвигали» для побуждения к проведению собрания собственников в пользу Управляющей компании «Территория». Именно об этом фрагменте Меморандума мы спрашивали госпожу Сурову как признанную обеими противоборствующими сторонами в качестве активистки, наиболее сильно участвующей в процессе передачи дома «Территории»

 

 

Беседа с госпожой Суровой в Вотсапе была довольно долгой — прежде всего, потому что она не очень горела желанием, как нам показалось, отвечать на вопросы по своей активистской деятельности. Завершилась беседа так:

Интермонитор:
В Меморандуме есть чёткий контекст: Управляющая компания якобы в принципе не может делать это, поэтому нужно ИП.
Вы тоже согласны с этим как адвокат?

Инна Сурова:
Вы можете обратиться ко мне как к адвокату, я проконсультирую вас.😁

Интермонитор:
То есть, Вы отказываетесь дать конкретный ответ. Ну ОК. Просто имейте в виду, что мы и это покажем как есть. Ваш выбор.


Инна Сурова:
Сомневаюсь, что вы объективно покажете как есть…
Вопрос не смогли сформулировать..
Дерзайте.

Интермонитор:

Мы покажем ровно то, что было. Вы отказались ответить вот на этот на вопрос:

/Вы как адвокат тоже полагаете, что Управляющая компания В ПРИНЦИПЕ НЕ МОЖЕТ взимать деньги за парковку, регулировать положение дел, в соответствии с Правилами, принятыми собственниками, и для этого непременно нужно ИП?/

 

Финал беседы с активисткой инициативной группы ЖК «Миллениум» Инной Суровой в мессенджере Вотсап

 

Кстати, «Территория» ответила и на наш вопрос о том, как она намерена делить двор жилого комплекса, если часть домов будет под одной Управляющей компанией, а часть — под другой. На наш взгляд, суть ее ответа: «а пусть собственники сами между собой решают».
Как должны «решать между собой» собственники, когда у них общий въезд на территорию ЖК, нам не очень понятно. К примеру, когда поток машин подопечных «Территории» поедет мимо двора подопечных другой «управляшки» — да там машины и припаркует. Мы полагаем, что это будет очень шумной проблемой самих собственников.

Впрочем, может мы и ошибаемся и вы можете сделать иной вывод из комментария «Территории»:

Из комментария Управляющей компании «Территория»

 

Конец дополнения.

 

Но главная проблема даже не в этом, хотя перспектива «получить онкологию вместо экологии» за счет систематического вдыхания ароматов выхлопа от возросшего количества машин – идея так себе, на наш взгляд.

Главная проблема в том, что если с УК «Территория» случится что-то вроде банкротства – то жильцы управляемых ею домов, как нам кажется, рискуют получить разруху и безвластие на годы. Размеры «Территорий» таковы, что в случае возникновения фатальных проблем с компанией, суды могут растянуться на долгие годы.
Это можно образно сравнить с бракоразводным процессом не семейной пары, а многочисленного гарема. Юристы будут годами выяснять, какой кусок имущества кому принадлежит и пока они не закончат – вероятность, что у домов появится хозяин, невелика.

 

Насколько вероятно, что «Территория» может обанкротиться, не выдержав своего безудержного расширения? Прогнозирование будущего в условиях мирового кризиса – задача непростая, но покажем лишь пару моментов, которые заставляют нас рассматривать такой вариант развития событий.

Во-первых, финансовое состояние компаний. Мы взяли «Территорию — Юг», которая и звучит на видеозаписях с места событий как интересант захода на Громова, дом 30 и дом 28. Вот что показывает официальная отчетность. Прибыль компании практически отсутствует (да и другие показатели не слишком оптимистичны, хотя и не столь явно):

 

Официальные данные системы Контур.Фокус

Возможно, и по этой причине в разделе «инсайды» информированного уральского издания Ura.ru совсем недавно, 15 июля 2022 года звучали сдержанные опасения относительно финансовых перспектив «Территории». Впрочем, впоследствии часть статьи, касающаяся конкретно этой темы, из Ura.ru исчезла (как пояснили в Территории» — после требования «Территории» на этот счет). Но вот на ряде сайтов-агрегаторов в Интернете она, тем не менее, сохранилась.

ДОПОЛНЕНО 11.08.2022 г. , в связи с получением ответа от «Территории»: УК «Территория» не считает, что она может обанкротиться. По её мнению, финансовое положение у всех управляющих компаний примерно одинаковое, более того, есть управляющие компании, которые «просто в убытках». В свою пользу «Территория» также отметила, что за свой счет, с её слов, сохраняла уровень комфорта в 2020-2022 годах, что также закономерно привело к падению финансовых показателей.

Впрочем, отметим, что «падать» «Территория» в финансовом плане стала еще до 2020 года — это видно на приведенном скриншоте с данными системы Контур.Фокус. Десятикратное падение к собственным показателям 2017 года у «Территории» произошло в 2021 году, но двукратное — еще в 2019-м.

В общем, на наш взгляд, наш вывод из финансовых показателей о том, что и «Территория», и «Миллениум» балансируют около нуля по прибыли, в целом подтвержден и «Территорией». Но тогда, на наш взгляд, логичен и финальный наш вывод: если «управляшке» суждено обанкротиться, то заменить маленький «Миллениум» другой компанией будет быстро, а вот с быстрой заменой гигантской «Территории» могут возникнуть проблемы.

О том почему в ЖК «Миллениум» люди заговорили о вероятной попытке «рейдерского захвата», мы подробно расскажем в следующем материале.

А пока просто покажем одно из фото, имеющее отношение к собранию во дворе ЖК «Миллениум». В котором, как говорят жильцы «Миллениума», активную роль играли люди, связанные, по их мнению, с «Территорией». Обратите внимание на людей в гражданской одежде, но со шлемами и дубинками – их в «Миллениуме» считают «силовой поддержкой «Территории».

ДОПОЛНЕНО 11.08.2022 г.  «Территория» подтвердила, что люди с дубинками были «силовой поддержкой», но, по ее словам, не «Территории», а участников собрания. Со слов «Территории», это были сотрудники приглашенного ЧОПа. «Территория понимала, что это может быть вывернуто против нее, но опасения жителей игнорировать было нельзя», — сообщили в «Территории».

«Территория» особо подчеркивала в ходе комментариев, что не она, а собственники были инициаторами собрания.

А вот общий подход, озвученный в комментариях «Территорией»  (мы не исключаем, что он вынесен компанией не только из чужого опыта): «Никакие силовые методы, а уж тем более захваты, сотрудниками, работающими в компаниях под брендом «Территория», не используются. В современных условиях развития ЖКХ в Екатеринбурге силовые захваты невозможны, они сразу становятся публичными и превращаются в огромную проблему для всех участников процесса смены управляющей организации. Поэтому мы категорически против таких практик. Хотя в публикациях из прошлого конкуренты нас пытались в этом испачкать». Конец цитаты.

Про конкурентов, которые «пытались испачкать» «Территорию», вероятно, имеются в виду некоторые публикации в СМИ, где говорится как раз о ряде силовых конфликтов, которые журналисты с «Территорией» действительно увязывали. В прошлом.

 

 

Кадр из видеозаписи, размещенной в Телеграм-канале УК «Миллениум»

При подготовке данного материала мы обращались по официальным адресам электронной почты за комментариями к собственнику ООО «УЖК «Территория — Юг» Дмитрию Сеню, директору той же компании Максиму Жилякову, активистке инициативной группы ЖК «Миллениум», поддерживающей «Территорию», Инне Суровой, а также к директору Управляющей компании «Миллениум» Павлу Харину.
На момент публикации данного материала, ответил на заданные вопросы только «Миллениум». Если в редакцию Интермонитора поступят ответы других участников событий, перечисленных выше – мы ознакомим читателей с точкой зрения этих людей.

* Под «рейдерским захватом» и «рейдерством» в настоящем материале мы понимаем события, описанные фразой: «Захват активов при помощи инициирования бизнес-конфликтов», — приведенной в журнале «Экономика в промышленности», 2012. No 4, на стр. 75, в материале «Рейдерство как деконструктивная форма взаимодействия рыночных субъектов в условиях России», авторами И.Н. Альхимович и Н.Д. Найденов.

 

Автор: Василий Ющук