«Интермонитор» продолжает всесторонне изучать конфликт управляющих компаний «Миллениум» и «Территория» за дома ЖК «Миллениум» на ул. Громова в Екатеринбурге.
Ранее в материале ««Война управляшек»: грядет попытка рейдерского захвата* на Громова в Екатеринбурге? Часть 2» мы расписали, как обычно выглядят признаки возможной подготовки рейдерского захвата дома. Также мы рассказали, почему выделили «активистов инициативной группы» как третью силу, которая может участвовать в возможной подготовке рейдерского захвата, при этом не исключая возможность преследования личного интереса от привода новой УК в жилой комплекс.
Мы обнаружили, что «инициативная группа» подготовила меморандум – то есть план мероприятий, которые, по их мнению, необходимо реализовать в ЖК «Миллениум» для улучшения качества жизни в домах.
Как сообщила нам в своем комментарии «Территория», меморандум был подготовлен ею совместно с активистами инициативной группы: «После долгих переговоров и обсуждений с инициативными собственниками всех условий обслуживания дома, разъяснений по формированию тарифа, был составлен меморандум о намерениях сторон».
И мы полностью согласны, что повышение качества жизни в домах, создание комфорта для собственников и гостей дома – важнейший приоритет в работе УК. Однако важно отличать реальный план действий от попытки пустить пыль в глаза, чтобы захватить дома и получить себе финансовые потоки.
Мы видели случаи, когда УК плохо справляются с обслуживанием дома – и в связи с этим собственники объединялись, чтобы поменять ее на другую. И этот случай явно не подходит к ЖК «Миллениум».
ЖК «Миллениум», на наш взгляд, выглядит весьма ухоженным комплексом – как снаружи, так и во дворе. От жильцов массовых жалоб мы также не слышали. В связи с этим редакция «Интермонитора» начала пристально изучать – что предлагает «инициативная группа» в своем меморандуме? И тут обнаружилось, что некоторые пункты меморандума могут содержать ложь или искажение реальной картины мира через сокрытие некоторых фактов. А как известно, люди врут и скрывают, когда есть что-то плохое.
Наиболее часто ложь и недоговорки появляются при попытке замены УК – если есть «атакующая» сторона, которая хочет забрать себе лакомый кусок в виде новенького ЖК. Ведь обслуживать новый дом, который не требует больших затрат на ремонт – очень выгодно! К таким нечистым методам приходится прибегать, если нынешняя УК работает хорошо и придраться в реальности не за что. Приходится придирки выдумывать.
Мы по пунктам разобрали меморандум «инициативной группы». Покажем, какие его фрагменты могут являться ложью, где может крыться потенциальная выгода новой УК, а где может быть даже потенциальная выгода неформальных лидеров самой инициативной группы – Инны Суровой и Ирины Кружинской.
Первый пункт, на наш взгляд – не более, чем предвыборные обещания ради переманивания жильцов на свою сторону. Явная подтасовка фактов.
Скорее всего, УК «Территория» не сможет реализовать этот пункт, вопреки обещаниям меморандума. Ведь «Миллениум» и «Территория» — две разные, независимые организации. У «Территории» нет законного права требовать документы от других организаций, а у других организаций нет обязанности давать свои документы кому-либо.
С таким же успехом «Территория» может хотеть сделать аудит чего угодно. Например, прийти к мэру Екатеринбурга Орлову и запросить документы о деятельности Администрации города. Получится сделать аудит? Вряд ли. «Территории» под силу делать аудит себя самой и уж никак не другой УК.
В то же время на сайте УК «Миллениум» уже раскрыта вся информация, по которой можно судить о результатах ее деятельности: https://millenium-uk.ru/dokumenty/ По указанной ссылке находятся «Отчеты об исполнении УК договора управления» — по годам и «Отчеты о дополнительных услугах».
ПЛАТНАЯ ПАРКОВКА В ЖК МИЛЛЕНИУМ. ВМЕСТО КРАСИВОГО, БЕЗОПАСНОГО ДВОРА АКТИВИСТЫ ПЫТАЮТСЯ ПРЕДЛОЖИТЬ СОЗДАТЬ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК И ЗАМКНУТЬ ЕГО НА АФФИЛИРОВАННОЕ ИП?
В меморандуме сразу несколько пунктов посвящены вопросу организации платной парковки в ЖК «Миллениум». Видимо, этот вопрос особенно важен для активистов. На наш взгляд, не просто так.
Вопросы организации платной парковки (п.3 меморандума) на территории ЖК и организации ИП для сбора денег с жильцов – на наш взгляд, могут лежать в основе активности «инициативной группы». Ее неформальными лидерами считают Инну Сурову и Ирину Кружинскую.
Можно предположить, что сбор денег с жильцов пойдет на ИП имени одного из активистов или его друзей?
На сегодняшний день УК «Миллениум» реализует концепцию двора без машин. Собственники проголосовали за нее.
Согласно нынешним правилам ЖК, собственники и их гости могут заезжать во двор для высадки пассажиров, погрузки и разгрузки вещей. Ставить машину на целый день нельзя. За нарушение правил собственнику блокируется карта доступа на некоторое время.
Такие правила – современный подход для ЖК комфорт-класса и выше. Когда во дворе нет круглосуточно машин – нет и загазованности. В квартирах можно спокойно открывать окна на проветривание. Тем более в России далеко не все ездят на экологичных автомобилях. Скажем, часто «АвтоВАЗ» зимой прогревают во дворе с характерным запахом бензина вокруг.
Кроме того, превращение двора в парковку означает, что зимой уборка снега будет затруднена. И вдобавок с брызговиков автомобилей будут падать грязные заледеневшие комья снега. Это все добавляет грязи, мешает ходить и уж точно не способствует повышению комфорта жизни.
Помимо всего этого надо понимать, что в ЖК «Миллениум» живет много семей с детьми. Летом все велопарковки буквально забиты велосипедами. Маленькие дети катаются на велосипедах по двору или играют в мяч на задомовой территории.
Если превратить двор в парковку – дети кататься на велосипедах и играть в мяч не перестанут. Они продолжат это делать, уворачиваясь от периодически проезжающих машин. Потому что где кататься и играть – в частном секторе через дорогу? Вокруг нет условий для детских развлечений. Не говоря о том, что, когда дети в закрытом, охраняемом дворе – они под присмотром. Здесь нет посторонних, ходит служба контроля (говоря обычным языком – охрана) и детей видно из окна. То есть они в безопасности, что безусловно важно для родителей.
Поэтому для большинства жильцов важно, чтобы соблюдалась концепция двора без машин. Это комфорт и безопасность.
Соблюдение правил парковки обеспечивается блокировкой карт для тех, кто правила нарушает. Это также распространённая практика в современных ЖК. Иначе людей дисциплинировать просто невозможно. Так действует УК «Миллениум», это же предлагает и «Территория».
Безусловно всегда находятся среди собственников люди, которые считают, что им все можно. Они сначала «качают права» в управляющей компании, заявляя, что «вы не имеете права» запрещать парковаться круглосуточно. Такие люди могут обратиться в суд, чтобы доказать, что им можно не соблюдать правила ЖК. Иногда суды получается выиграть – и у конкретного человека появляется документ о том, что лично ему можно парковаться на территории ЖК на любое время. Персональное разрешение плевать на принятые всеми правила – которое не вписывается в рамки морали, зато вписывается в рамки закона.
Однако все понимают, что такие люди просто плюют на комфорт остальных жильцов, на их безопасность и безопасность их детей – исключительно в угоду собственному удобству. Поэтому все равно жильцы голосуют за создание правил проживания в ЖК, хотя заранее известно, что найдется пара «самых умных», которые эти правила будут игнорировать.
Инициаторы смены УК на «Территорию» предлагают открыть для машин задомовую территорию и организовать там платную парковку с 22 до 08 часов.
Трудно представить, чтобы в реальности получилось сделать так, чтобы с 22 до 08 часов утра работала платная парковка, а в 08 часов утра все водители проснулись и убрали машины. Скорее всего, будет не так. Все просто будут парковаться, и двор очень быстро будет заставлен машинами круглосуточно.
«Можно же блокировать карточки нарушителей», — скажете вы! Попробуйте представить, что начнутся массовые блокировки карт. Вероятно, следом начнутся массовые конфликты. В итоге встанет выбор – двор надо или полностью закрыть для машин, или полностью открыть. Как думаете, какой вариант будет выбран «Территорией» с учетом, что уже будет работать ИП по сбору денег с платной парковки?
На наш взгляд, ответ очевиден. Скорее всего скоро весь двор превратят в круглосуточную парковку. Вполне возможно, на это и расчет – эдакая многоходовка.
Мест конечно же на всех не хватит – это видно по соотношению количества парковочных мест и квартир. Значит, машины массово будут кружить по двору в поисках места, а потом уезжать, чтобы запарковаться вне территории ЖК. И наматывать круги машины будут по двору, где на велосипедах катаются дети – что не добавляет в жизнь ни комфорта, ни безопасности.
На наш взгляд, именно поэтому УК «Миллениум» предлагает концепцию полноценного двора без машин, а не делают многоходовку, которая может привести к тотальному превращению двора в автостоянку. Жильцы поддерживают концепцию ЖК «Миллениум», проголосовали за нее. Потому что в этом случае хорошо всем. Кроме пары каких-нибудь активистов, которые не смогут пустить в свой карман финансовый поток от платной парковки.
В части парковки за домом Громова, 26 – на наш взгляд, «Территория» может откровенно лукавить. Возникают вопросы к компетентности специалистов «Территории», либо же их честности при составлении предвыборных обещаний.
Дело в том, что участок находится в аренде у застройщика. Сейчас УК «Миллениум» достигла договоренности с застройщиком об организации парковки для жителей ЖК. В то же время у «Территории» нет никаких правовых оснований, чтобы ставить оборудование на чужом участке, и тем более чтобы использовать его для организации платной парковки.
Соответственно, когда УК «Территория» выдвигает обещания организовать парковку и установить оборудование на чужом участке – возникают большие вопросы к компетентности ее специалистов или их честности.
СКОЛЬКО ЖИЛЬЦАМ ПРИДЕТСЯ ПЛАТИТЬ ЗА ПРЕДВЫБОРНЫЕ ОБЕЩАНИЯ «ТЕРРИТОРИИ»?
Мы обратили внимание, что в меморандуме есть несколько пунктов, которые красиво звучат в качестве обещаний – однако может обходиться стороной вопрос, сколько рублей стоит жильцам реализация этих обещаний.
Будет ли подрядчиком на освоение денег аффилированная с «Территорией» структура – также умалчивается. Мы хотим верить, что «Территория» в данных пунктах действует из благих побуждений, а не просто желания вытянуть деньги с жильцов.
Уже третий пункт меморандума, который мы рассматривали выше в вопросе о создании платной парковки – предусматривает установку дополнительного оборудования. Видимо, чтобы чьему-то ИП было удобнее собирать деньги. Просто получать раз в месяц СМС-сообщение о зачислении средств, без лишних трудозатрат.
Мы попросили экспертов посчитать примерную стоимость подобного оборудования для ЖК такого размера, как «Миллениум».
Оказалось, что до поднятия цен в связи с происходящими в мире событиями – оборудование обошлось бы примерно в 3 млн рублей. Если поделить на 1041 квартиру – получится, что каждая квартира заплатит по 2900 руб. Это только за приобретение и по старым ценам. Сейчас эту цифру можно смело умножать на два или даже на три.
Едва ли в реальности многие будут готовы платить по 6-7 т.р. за покупку оборудования. Причем каждая квартира, которая не сдаст деньги – поставит под угрозу весь проект по покупке оборудования, ведь недоимка будет существенной в абсолютных цифрах.
Тогда может получиться ситуация, что у УК «Территория» будут лежать деньги от квартир, которые их сдали. И будет объяснение для собственников, что оборудование пока не покупается, т.к. не все еще сдали деньги. Так процесс можно тянуть очень долго – и в это время есть возможность пользоваться деньгами, которые уже лежат на счете.
После покупки оборудование будет необходимо обслуживать, ремонтировать, а иногда и вовсе заменять. Стоимость обслуживания оборудования от «Территории» мы не слышали. Вероятно, от жильцов просто могут скрывать эту информацию, чтобы не портить красивые сказки, которые звучат в предвыборных обещаниях.
Зато в чем можно практически не сомневаться – что появится аффилированное ИП, либо фирма, которому могут отдать подряд на обслуживание оборудования. Ведь обслуживание и ремонт – стабильный поток денег. Это даст финансовые объемы для «Территории», а заплатят за это все жильцы.
К вопросам трат можно добавить траты на установку другой техники – видеонаблюдения. Согласно предоставленной инициативной группой стоимости, для покупки и установки камер до подняться цен было необходимо около 1,15 млн руб.
На сегодняшний день эту стоимость, вероятно, можно умножить на два или на три. Если так, закуп оборудования, скорее всего, обойдется не менее, чем в 2,3 млн рублей. Это 2 209 руб. с квартиры только на покупку оборудования. Без учета ежемесячных трат на его обслуживание, ремонт и замену в случае полоски.
При этом в ЖК «Миллениум» уже есть видеонаблюдение, которое исправно работает.
«Территория» не стесняется прямо говорить, что хочет возложить на жильцов «самое дорогое удовольствие» — оплату консьержей. Причем тут же написано, что есть смысл голосовать за улучшение систем доступа, которые будут более эффективны, чем присутствие консьержей.
Встает вопрос – почему сразу не сделать системы доступа, а делать промежуточное звено в виде «самого дорогого удовольствия»? Возможно, мы видим проявление жадности. Получается, что «Территория» может рассчитывать получить выручку в любом случае – хоть от систем доступа, хоть от консьержей. Но есть вероятность провести пункт, которым люди начнут оплачивать «самое дорогое удовольствие», а не сразу пустят деньги на эффективный вариант с точки зрения «Территории».
Не исключено, что когда дойдет до дела, к 567 т.р. фонда оплаты труда консьержей надо будет добавить надбавку за работу сотрудников управляющей компании по администрированию консьержей: составлению графиков работы, поиск работников, оформление трудовых документов, больничных листов и т.п. Однако этот пласт работы в меморандуме умалчивается, а он может ощутимо увеличить стоимость.
И вновь в меморандуме «Территория» предлагает возложить на жильцов «Миллениума» траты, не указывая, сколько рублей будет платить в пользу «Территории» каждая квартира.
Охранник специализированной организации в среднем по городу стоит около 120 руб в час. Если перемножить 24 часа в сутках на 120 рублей, на 30 дней – получается, в месяц зарплата одного охранника составит 86 400 руб. Трое охранников это 259 200 руб.
В ЖК «Миллениум» 1041 квартира – значит каждая квартира будет платить «Территории» по 249 руб.
Кроме того, согласно трудовому законодательству, охранникам необходимо обеспечить условия для перерывов, приема пищи и иных санитарных нужд. Контролеры УК «Миллениум» этим обеспечены за счет офиса УК «Миллениум». При этом в составе общего имущества домов нет помещения, где охранникам были бы предоставлены соответствующие условия. Соответственно, организация условий дополнительно поднимет стоимость услуги.
Этот пункт, на наш взгляд, можно назвать одним из самых наглых. Дело в том, что экспертиза уже проведена. Зачем ее проводить второй раз с учетом, что с каждого дома за нее могут взять порядка 100 т.р.? На наш взгляд, ответ очевиден.
Вероятно, здесь мы видим просто повод собрать с жильцов около 300 000 руб под благовидным предлогом.
Зелень, кустарники, газоны, песок, большие и малые формы, елка на новый год, каток, ледяные фигуры – и все это без указания цены. Вероятно, потому, что для такого жилого комплекса как ЖК «Миллениум» стоимость таких улучшений может исчисляться в миллионах рублей. Однако стоимость как обычно обходится стороной.
Вишенка на торте. Предложение «запаковать» оплату всем подрядчикам в один документ. Который будет оплачиваться конечно же в адрес УК «Территория».
Прямые договоры с подрядчиками – это гарантия для жильцов того, что деньги дойдут до подрядчика. К сожалению, практика такова, что в России много недобросовестных руководителей ТСЖ и УК. Они собирают деньги с жильцов на оплату коммунальных услуг – и деньги до ресурсоснабжающей организации не доходят. Они оседают в карманах УК.
С учетом того, что «Территория» предлагает возложить на жильцов траты на миллионы рублей — на наш взгляд, стоит отнестись настороженно к предложению «запаковать» все услуги в одну квитанцию в адрес УК «Территория».
Автор: Василий Ющук.
ТАКЖЕ ПО ЭТОЙ ТЕМЕ:
«Война управляшек»: грядет попытка рейдерского захвата* на Громова в Екатеринбурге? Часть 1
«Война управляшек»: грядет попытка рейдерского захвата* на Громова в Екатеринбурге? Часть 2
* Под «рейдерским захватом» и «рейдерством» в настоящем материале мы понимаем события, описанные фразой: «Захват активов при помощи инициирования бизнес-конфликтов», — приведенной в журнале «Экономика в промышленности», 2012. No 4, на стр. 75, в материале «Рейдерство как деконструктивная форма взаимодействия рыночных субъектов в условиях России», авторами И.Н. Альхимович и Н.Д. Найденов.
Прямая трансляция новостей — 
